房地产项目经济测算..docxVIP

项目经济测算目 录1项目及评价依据简介11.1项目技术经济指标11.2经济评价依据22项目投资估算22.1项目开发成本估算22.2建设投资进度33资金筹措和投入计划43.1收益测算43.2项目可运用资金估算63.3投资计划与资金筹措74项目盈利能力评价84.1静态评价84.2动态评价105项目敏感性分析136项目经济评价结论及建议156.1.项目经济评价结论156.2.建议151 项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。1.1 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。序号主要技术经济指标参数单位备注1项目总用地面积17,840 平方米　1.1建筑用地面积8,976 平方米按13.464亩折算1.2绿化用地面积1,133 平方米按1.7亩折算1.3停车场用地面积8,864 平方米按13.296亩折算2容积率1.50　3建筑密度37.16%　4总建筑面积44,108 平方米　4.1地上商场建筑面积26,694 平方米共四层4.1.1首层商场建筑面积6,630 平方米　4.1.2二层商场建筑面积7,104 平方米　4.1.3三层商场建筑面积6,575 平方米　4.1.4四层商场建筑面积6,385 平方米　4.2地下商场(沃尔玛)建筑面积17,414 平方米一层1.2 经济评价依据通过全面的/市场调查和按照/项目策划的思路，本评价报告是在项目采用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出评价及针对性建议。经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对/房地产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业财务核算及财税/制度的规定，以求公正、准确地反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位，其余以年度为计算时间单位。 各项经济测算不考虑社会物价总水平及通货膨胀变动影响。项目核算的货币为人民币。2 项目投资估算2.1 项目开发成本估算项目开发成本包括七大类费用项目：土地成本、前期费用、建安工程成本、基础设施建设费、开发期税费、不可预见费、企业管理费。其中，项目土地费用、建安工程造价、开发期税费以委托方提供的数据为基础。项目总开发成本为15,008万元，建筑面积单方成本为3,403元/平方米。项目开发成本估算表，见附表一。说明：土地成本：包括地价、土地交易税费、土地补偿费和建设期投入的地租费用。根据委托方提供的土地出让金、补偿费和土地租金数据计算，土地成本费用共1,260万元。前期费用：包括规划设计勘察费、前期顾问费、拆迁及土地平整费三项。勘察设计费以建安工程费用为计算基础，按经验比例估算；前期顾问费按实际已发生额计算；拆迁及土地平整费以项目总用地面积为计算基础，按经验值估算，前期费用共343万元。建安工程成本：包括土建装修成本和安装工程成本两大项目，根据委托方提供的估算单价指标，结合/策划方案中对建筑配套设施的建议进行计算，建安工程成本共11,356万元。基础设施建设费：包括外水外电工程费、道路及广场建设费、绿化工程费，其中外水外电工程费以总建筑面积为计算基础；道路及广场建设费和绿化工程费以相应的用地面积为计算基础，根据经验值估算单价指标计算，基础设施建设费共317万元。开发税费：依据委托方提供的云南省及玉溪市有关税费规定计算，开发税费共670万元。不可预见费：按前四项成本费用的总和，根据经验比例5%估算，不可预见费共664万元。企业管理费：按前四项成本费用的总和，根据行业平均比例3%估算，企业管理费共398万元。2.2 建设投资进度根据本项目的建设规模和合作方沃尔玛的进驻要求，基于有序而高效的原则，在合理安排各前期工作，保证质量的前提下，以最快的速度完成项目建设。按照目前项目进度，计划整个开发期的时间跨度为1.5年即6个季度。计算期由2004年第三季度起至2005年第四季度。其中，工程建设期由2004年第四季度至2005年第三季度；2005年9月1日正式开业。项目投资进度表，