05市国土储备中心.ppt

北京市土地整理储备中心朝阳分中心 “8·31”大限前后，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性 用地供应必须严格公开供地，因政策的变革，将一级土地开 发和二级房屋开发进行了强制性的分离。 近年来，随着我市土地储备开发工作进一步发展，在上述 纲领性政策的基础上衍生出了“三定三限”、“储备机构为主 体委托乡政府具体实施”、“市、区两级储备机构联合储备” 等创新的开发模式以及“代拆”、“成本分摊”等一系列的新问 题。 （二）开发企业为主体 1、“458”历史遗留项目 2、直接授权企业项目 3、招标项目 招标项目要求土地一级开发主体在实施过程中严格按照招 标文件限定的土地一级开发成本实施有关工作，非不可抗力 所致，不得超越。否则，自行承担有关损失。并明确开发周 期,约定了详细的违约责任和处理办法。招标确定一级开发 主体在全国是个创新，体现了公开和引入市场机制的理念， 但毕竟一级开发项目过为复杂，开发范围、内容、周期等很 难事先预料清楚，从实践来看，已招标的项目进展不甚理想 ，相当一部分项目违约，超成本、超周期。 从今年的审核标准把握来看，严格控制招标项目，主要 将授权分中心实施，分中心可再招标实施单位带资或不带资 具体操作。 （二）监管：签订监管协议。 授权企业实施的，开发主体应和储备机构签订监管协议， 监管协议应约束开发周期、开发成本、开发内容、双方的权 利义务、违约责任、监管资金的数额、到位时间等等。根据 区县实际情况，监管资金可放置在企业帐户，由双方约定的 银行按实施方案确定的资金使用用途进行直接监管，监管工 作由分中心负责，要及时督促企业按计划实施，可采取召集 会议、下发督办单等方式，土地一级开发完成后，根据项目 运作实际情况和协议的约定进行处理。 红黄牌的制度，即将分类别全面梳理通过联席会未授权和 在施储备开发项目，综合考虑工作迫切性和可行性，按照“重 点、一般 ”、“简单、复杂”的原则分批次进行，将采取书 面通知提醒 发黄牌进行督促警告、发红牌撤销。 （三）验收：现场验收，批准手续及材料验收，开发成本 验收。 2010年9月 北京市土地储备开发介绍 第一部分 土地一级开发的基础知识 第二部分 土地一级开发实务及工作的要点 第一部分 土地一级开发的基础知识 一、土地一级开发的背景 1、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令) 2、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(京政办发[2002]33号） 3、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》（京政办发〔2004〕4号） 4、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 5、北京市人民政府2007年7月下发了《关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（试行）》（京政发〔2007〕14号） 二、北京市土地一级开发发展历程 1、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号） 2、《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号） 、《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号） 3、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号） 三、土地储备开发的目的和意义 1、增强政府对土地市场的宏观调控能力，提高土地资源配置的市场化程度，发挥闸门作用； 2、防止国有资产流失，体现土地所有者权益，体现政府大规模基础设施投入和规划带来的的土地增值收益，并有效提高政府的财政入 ； 3、主动实现城市规划,改变了以往开发商利益推动城市建设的局面 。 四、土地一级开发的概念 土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地、进行前期开发、储存，以备供应土地的行为。 ——《土地储备管理办法》 土地一级开发，是指按照规划和储备开发计划，土地一级开发主体对一定区域范围内的土地，依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整，并进行适当的市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地供应标准的土地开发行为。也就是说将“生地”变为“熟地” 。 五、土地一级开发的内容 1、办理手续（授权、规划、预审、核准、环评、交评等） 2、筹措资金 3、具体实施：征地补偿、拆迁安置、土地平整及市政公用基础设施建设等工作。 六、北京市一级开发的模式 （一）土地储备机构为主体项目 1、市土地储备中心为主体项目 2、区、县及重点功能区