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律师办理国有土地使用权法律业务操作指引（2007） （2007年12月18日业务研究与职业培训委员会会议通过） 第一章 总则 1.1 制定目的 本指引由上海市律师协会起草，其目的是为律师提供办理与土地使用权有关业务操作方面的知识、经验和借鉴。本指引并不是强制性规定，仅供律师在具体业务操作中参考。 1.2 概念界定 本指引所指土地使用权，并不是指土地所有权人对自己所有土地的使用权，而是指非土地所有权人依照法律规定对土地享有的占有、使用、收益、处分权，包括国有土地使用权和集体土地使用权两种国有土地，是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地1.3 律师办理土地使用权业务的基本原则 鉴于土地使用权问题的复杂性，律师办理土地使用权有关业务除应遵守专业、诚信、勤勉等原则外，还应遵循以下原则： 1）法律服务与政策服务相结合原则 由于土地的政策性、政治性强，故有关土地问题规定以政策性文件居多，且根据国家宏观调控的需要，政策变化较快、较多；因此，律师在办理土地使用权业务时，不仅要依法，而且要掌握贯彻政策精神于服务活动中；否则，律师的有关法律意见可能无法实际实施； 2）合同意识与物权意识相结合原则 虽然律师在办理土地使用权业务中的主要内容为起草各类合同文件，而合同法的主要精神之一为“契约自由”，但随着2007年10月1日《物权法》的实施，“物权法定原则”应该成为“契约自由原则”的补充或者限制；因此，律师在办理此类业务中既要有合同意识又要有物权意识，如此才能切实维护委托人的正当权益。 1.4 律师办理土地使用权业务的前提 由于土地使用权业务往往涉及问题较多，涉及标的较大，故律师在办理土地使用权业务前，应根据合同法、律师法的规定与委托人签订以下两种形式的律师聘请合同： 常年法律顾问合同 作为日常的土地使用权政策法律咨询、口头建议等，律师可与委托人订立常年法律顾问合同，与公司其他日常业务一并办理。 专项法律服务协议 对于需要律师参与调查谈判、起草合同、出具书面意见等方面的土地使用权业务，律师应与委托人签订专项法律服务协议，对当事人的具体要求、律师的具体服务事项及专项律师费的金额、支付方式等予以明确。 1.5 律师办理土地使用权业务的要求 律师在办理土地使用权业务过程中，乃至土地使用权业务完成后，应满足以下要求： 保守商业秘密 由于土地使用权业务往往为公司的重要业务，房地产公司的核心业务，因此，律师在办理过程中或者完成之后，均应根据当事人的要求或者自觉为委托人保守其中涉及到合作模式、合同内容、转让标的等方面的商业秘密，以委托人利益为重。 预防纠纷、防范风险 鉴于土地使用权业务标的一般巨大，此风险往往企业不能承受之重，因此，律师在办理过程中，无论调查、谈判，还是起草文件时，都要充满对纠纷的预防意识以及对风险的防范意识，尽最大努力可能发生的问题看法、措施提交委托人注意、考虑和选择。 1.6 本操作指引的适用范围 本操作指引主要适用于律师从事与土地使用权业务有关的非诉讼法律服务，尤其以律师在专项法律服务中的尽职调查、法律论证、参与谈判、起草文件、协办手续等活动为重点。 本操作指引对律师办理与土地使用权有关的诉讼、仲裁代理业务，亦有较强的参考作用。 第二章 土地储备 第一节 一般规定 2.1.1 概念界定 土地储备，是指各级政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。 2.1.2 法律依据 （2）《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号，由国务院于2001年4月30日发布，自发布之日起施行）； （3）《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2001]174号，由国土资源部于2001年6月21日发布，自发布之日起施行）； （4）《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》（建规[2002]270号，由建设部于2002年12月26日发布，自发布之日起施行）； （5）《关于贯彻国务院关于深化改革严格土地管理的决定的通知》（建规[2004]185号，由建设部于2004年10月29日发布，自发布之日起施行）； （6）《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号，由财政部、国土资源部于2007年2月27日发布，自发布之日起施行）； （7）《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（国土资电发[2006]17号，由国土资源部于2006年5月30日发布，自发布之日起施行）； （8）《上海市土地储备办法》（上海市人民政府令第二十五号，由上海市人民政府第41次常务会议于2004年6月7日通过，自20