《商品房买卖合同》详解要点.docVIP

《商品房买卖合同》详解 大同市大约是从2010年4月正式实行商品房销售网上备案的，同时《大同市商品房买卖合同》由之前的手写小本合同，变为现在使用的网签机打合同，项目只有五证俱全之后房管局才会予以入网，之后才可以进行合同的网上签约（简称“网签”），网签就是房管局的官方网站上，由开发商的操作人员录入买受人信息及房屋相关信息的过程。网签完成之后，由房管局打印合同并备案。每一套网签合同都有编号，该编号可用于在房管局网上查询合同内容。《大同市商品房买卖合同》也是办理银行按揭必备的手续。 《大同市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）除前后封页外一般情况下共有12页，若房屋共有人较多或合同补充协议较长会超过12页，全部纸张都有“合同备案 大同市房产管理局监制”水印字样。 在合同前封页右上角处盖有“《商品房买卖合同》备案专章 ”，在“大同市商品房买卖合同”字样下根据合同性质的不同盖有“预售合同”章或“现售合同”章。前封页的中下部为项目名称，封页的下部为开发商全称。 合同第一页主要内容为合同编号、房屋代码、出卖人名称以及买受人姓名。 合同编号分为两种：YS********和XS********，分别为预售以及现售的拼音首字母后跟8位数字编号。该合同编号可用于在房管局网上查询合同内容，查询时需输入网签时设定的查询密码，一般情况下初始密码都由网签操作人员设定，以防止客户遗忘密码。（注：当注销或变更合同时需提供该密码，如无密码则不可注销） 房屋代码为该房屋在房管局网上备案的编号，每套房屋的编号在当地都是独一无二的。 出卖人即开发商。 买受人即购买该房屋的客户。 第二页为合同的说明部分，重点在于第3条，内容为“本合同文本除买卖双方签字外，手写内容无效，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。” 从第三页开始为整本合同的正文部分 第三页为合同双方当事人的详细信息，主要分为出卖人以及买受人两个部分。 其中出卖人信息主要包括：出卖人名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名、联系电话、邮政编码、委托代理人姓名、地址、邮政编码、联系电话、委托代理机构名称、注册地址、营业执照注册号、法定代表人、联系电话、邮政编码等项目，以上内容在房管局备案时便已填写。 买受人信息主要包括：买受人类型、姓名、国籍、证件类型、证件编号、地址、邮政编码、联系电话等项目，一般情况下，共有2组以上信息，其中一组为买受人本人信息，另一组为空白。 买受人类型分为：本人（买受人）、买受人共有人、买受人法定代理人、买受人委托代理人、买受人共有法定代理人、买受人共有人委托代理人。 证件类型分为：居民身份证、军官证、文职干部证、士兵证、学员证、军官退休证、文职干部退休证、离休干部荣誉证、港澳行政区护照、港澳行政区居民身份证、往来大陆通行证、外国人护照、外国人居留证、台胞证、旅行证、其他。 第四页开始为合同条款 第一条项目建设依据 其中主要涉及到土地的取得方式、土地规划用途、土地面积、土地使用年限、土地证编号、工程规划许可证编号、施工许可证编号、项目名称、建设工程施工合同约定的开工日期以及竣工日期。 土地的取得方式分为：出让和划拨。商品房的土地取得方式全部为出让，其他房屋，例如：经济适用房等土地取得方式都为划拨，区别在于开发商是否缴纳了土地出让金。 土地的使用年限：住宅为70年，工业为50年，商业为40年。 其中有一点需向客户解释清楚，商品房的产权计算日期是从开发商取得土地算起的，并非客户交房后开始计算。 第二条为商品房销售依据 此条款主要体现该房屋为预售商品房或者现售商品房。以及批准机关单位名称和预售许可证编号。如果为现售商品房则后两项为空。 第三条为商品房的基本情况 其中主要提现买受人所购房屋房号、房屋代码、房屋用途、结构、总层数、阳台数、以及房屋的建筑面积。如果是现房合同还会体现公摊建筑面积和套内建筑面积。 以上各项信息全部在入网备案时已录入房管局数据库中，买受人网签时在系统中选取对应房号即可。一般情况下，以上各项信息不可变更。（仅期房转现房时刻变更） 房屋的用途一般为住宅、商住或商业。 阳台数含有两种阳台：封闭阳台数和非封闭阳台数，在本条款中都会体现，如果无封闭阳台或非封闭阳台则体现为0。 房屋的建筑面积根据是否实测也可分为两种，实测建筑面积和预测建筑面积。 预测建筑面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据。 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家