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别墅发展阶段 伴随着别墅市场发展过程中所呈现的不同阶段，市场中的成功项目呈现阶段性的特点 第一代别墅典型项目北京 丽斯花园 在别墅市场发展的第二阶段中，别墅价值感的体现有别墅感官过渡至稀缺资源的占有 第二代别墅典型项目北京碧水庄园 深圳万科 17英里 财富阶层圈的扩大带动别墅目标客户需求的个性化与多样化导致的社区化概念 第三代别墅典型项目北京 纳帕溪谷 第四阶段市场呈现的特点：资源的回归 “别墅外围价值的不断提升”构成了别墅市场的分阶段特征 The end 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 ：[2006]GW 2006.03.24 【世联模型】 独门独院、有天有地的房子，即可称为“别墅” 风格要“洋化”，不论是建筑单体还是社区整体能呈现出“原版欧美舶来品”风貌。 别墅区内外要具备良好的环境或景观资源，该资源可以不是唯一的、不是极为稀缺的、甚至不是最好的，但一定是优于已有其他普通住宅项目。 项目是针对城市顶尖阶层推出的产品，必须要配以同等档次的配套和服务内容。 社区内充满高档的、城市化生活符号，例如气派的入口 别墅是国外最为常见的住宅建筑形式，在进入中国市场后的本土化过程中，其舒适的大空间大尺度设计立即成为“财富人士的居所”。因为当时市场中缺乏所谓的别墅价值体系甚至是合适的参照物，人们对于别墅的评价标准仅局限于“脑海中的别墅”，“有钱人的身份代表”… 第一阶段： 别墅市场的起步阶段 第一代别墅呈现的特点： 提供“别墅观感” 注重细节和品质感的传递，用展示区和精装修样板别墅组团来传达高档生活气息、描绘财富阶层生活标准。 丽斯花园出现于1992年，是北京最早入市的别墅项目之一 项目为纯独栋别墅项目，兼有少量配套服务公寓。这种组合模式也成为90年代初期北京别墅项目的标准。 原版北美别墅建筑风格，私家庭院面积400平方米。社区内部道路规划、建筑细节、外立面颜色、院落布局等诸多方面与国外社区极为相似。 项目临近北京最具价值的自然资源-温榆河，但非温榆河首排临河别墅，近河却不看河。但在当时的市场中属于拥有较好环境资源的项目。 项目面向常驻中国的外籍人士、演艺明星和北京财富阶层，目标客户全为当年高端财富和权力阶层人士。项目自身背景相似的目标客户群和周边其他类似项目共同打造了“北京高档涉外别墅居住区”的区域概念。 项目聘请欧美和香港的品牌物业管理机构，提供高品质的物业管理和酒店标准服务，符合高端客户对身份标签、居住安全、生活舒适度的要求。 【世联模型】 别墅市场的第二阶段 第二代别墅呈现的特点： 体现稀缺资源的价值 经过了最初别墅落户中国的本土化过程后，国内的财富阶层已经普遍经历了别墅的初次置业，具备别墅居住经验。这种背景下原有的“别墅感受”不能支持别墅作为财富象征的价值形象，而具备“稀缺性”“唯一性”的自然环境和景观成为衡量别墅价值的新标准，并成为第二代别墅的特点。 对山、河、海等自然资源的占有和独享，天生资源的稀缺性和唯一性构成了项目的核心价值。 规模化的人造环境和景观也可构成项目的稀缺标签 【世联模型】 土地稀缺性所形成的地段价值在一定程度上也成为第二代别墅的特点 环境和景观的特点，替代别墅风格和单体的特色而统领项形象。 【世联模型】 北京 碧水庄园 深圳 万科17英里 项目位于深圳东部一线海景地段，背山面海，建筑自沙滩依坡而上，是典型的海景山地别墅。 碧水庄园最大的特点即为大规模的人工湖：第二期10万平米与第三期22万平方米的人工湖面。 反观碧水庄园第二三期其他要素：建筑单体依然沿用传统的北美风格、但立面与品质感均难以支撑如此高的总价；庭院面积与北京同期400万元的中档别墅产品相当。 项目第三期根据距离湖岸的距离和观景效果定价，沿湖40套千万级别豪宅别墅创造了快速消化的销售奇迹。可以说大规模的人工湖奠定了碧水庄园北京第一湖景资源别墅的地位。 该项目最大的特点在于“户户占有并独享”极为稀缺的一线海景资源，而这一独特的资源使全部为联排和双拼别墅产品的销售单价达到了2.8万元/平米的天价，是典型的资源标价型项目。 别墅市场的第三阶段 第三代别墅呈现的特点： 个性化需求与社区化概念 第三代别墅的出现，是伴随着中国自2000年开始的经济超高速增长所带动的财富阶层的壮大和城市新贵的出现。新财富阶层的涌入使得别墅的消费门槛下移，出现了对别墅的多样化需求。舒适型别墅居住概念的出现，使得市场呈现多样化、个性化的需求。可以说别墅市场的第三个阶段是实现人们别墅居住梦想的过程。 社区和建筑需要呈现鲜明、地道、特色的风格，与第一