2014-7中原月报.docxVIP

【中原地产】2014年7月中原市场月报一、月度市场要闻　　1、各地救市政策频出四川省财政补贴信贷　　7月，四川省财税厅公布财政鼓励首套房贷款政策，决定今年下半年对金融机构向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按实发符合条件贷款金额的3%给予财政补助。　　评析：该举措直指对当下市场影响举足轻重的信贷环节，可见地方政府救市意愿溢于言表。虽然商业银行从利益角度而言选择利率上浮更佳，故政策后期执行落实效果尚待观察，但房地产业外部环境已经明显趋松。　　2、户籍改革启动引导人口市民化　　7月30日，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，提出到2020年努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。　　评析：户籍改革推进将对房地产业长期发展产生影响。其中，差别化的落户政策将逐步缩小城乡差距，在加速城镇化进程的同时，拉动内需、刺激投资，提振中国经济　　3、新八大里中心地块7月再定三幅　　7月，新八大里土地又三宗落幕，“三里”“五里”“六里”分别被博雅置业、中海、及天房摘得，出让地价分别为39.73亿、39.3亿、45.75亿。截止目前新八大里已出让6块土地，仅剩“一里”及“八里”两宗地块还未挂牌。　　评析：由于房企上半年回款情况不佳，传导土地市场热度不高，目前已经出让的六宗地块全部无一例外的底价成交，成交的楼面地价与政府对八大里的宏伟规划及所处的黄金区位来说，显得价格偏低，不满溢价率的政府部门也别无办法。　　二、月度市场概述　　经天津中原投资顾问部对房管局数据进行统计，2014年7月， 天津商品住宅供应面积92万平米，环比下降17%，同比下降16%。成交面积60万平米，环比上月下跌9%，同比去年下跌39%，全市成交均价为10619元/平方米，环比上月上涨1%，与去年同比上涨4%。本月供需比为1.53，供应量及成交量均持续下跌。进入下半年，新房市场未见回暖，延续了6月的下跌之势，成交缩量至近一年最低点。　　本月天津商品住宅供需概况数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部　　三、一手住宅市场　　1.供应量分析　　新增供应分析　　2014年7月，全市新增住宅供应8423套，供应面积为92万平米，环比下跌17%，与去年同期相比下跌16%，低于近一年月度供应的平均水平。　　全市一手住宅新增供应面积走势图数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部　　各区新增供应情况数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部　　2014年7月，新增商品住宅供应分布依然集中在环城及远郊两大区域，本月环城四区供应占比最大，达到全市的47%。其中津南及西青二区为本月供应主力，其中西青区的五矿榕园旷世公馆、天安数码城及津南区的天津碧桂园及融创中央学府等项目本月均有大量推盘。　　远郊区县新增供应量占全市的37%，武清区依然是主力供应区域，英伦假日、金泰丽舍、孔雀城等项目供应量均达2万平米左右。　　滨海新区商品住宅的供应量占全市的13%，仅塘沽区供应量就占全市的12%，其中中建滨海壹号、南益名仕华庭、融创洞庭路壹号等项目本月均有大量推盘。　　市内六区新增供应量占比达3%，本月仅红桥及河北两区有少量供应，河北区0.4万平米的供应全部来自中铁诺德中心，红桥区1.7万平米的供应全部来自惠灵顿国际社区。　　新增供应户型特点数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部　　从2014年7月新增房源的户型结构占比看，70-90㎡、90-120㎡的刚需首改产品依旧占据市场主导地位，占比分别达到29%、42%，120-144㎡的改善型产品供应占比为14%。市场供给依然以刚需刚改产品为主，且偏向开发风险较小的功能型产品，而180㎡以上的大户型产品供给仅占1%。　　2.成交分析　　总体成交概述　　2014年7月，天津一手住宅市场成交60.3万平米，环比上月下跌9%，与去年同期相比下跌39%；成交均价为10619元/平方米，环比上月上涨1.2%，与去年同比上涨4.4%。　　全市一手住宅成交面积走势图数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部　　全市一手住宅成交均价走势图数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部　　重点区域成交情况数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部　　进入下半年，存在大量的刚需首改楼盘供应的环城区域成交占比持续加大，远郊占比缩量至2成左右，其他区域占比变化不大。　　7月，四大区域属环城表现最佳，成交量大涨19个百分点，西青及北辰二区表现突出，市内六区成交缩量19%，滨海缩量14%，远郊更是缩量23%。　　价格方面，中心及环城均价略有下跌，滨海及远郊略有上涨。　　四．二手住宅市场　　1.成交分析　　成交量分析　　2014年7月全市二手房成交48.1万平，环比上涨5%，同比去年同期下滑9%。全市二手住宅市场成