中澳房产对比-题稿.ppt

中澳房产市场对比 买房政策 中国 澳大利亚 产权期限 70年 永久 购房首付 第二套投资房60% 第三套100% 海外投资者可仅付20% 房屋贷款 手续复杂 签合同后开始还款 手续简单 交房后开始还款 还款方式 连本带息 一定期限内可只还息不还本 销售面积 合同标注为建筑面积 含公摊部分 合同标注为使用面积 5%范围内浮动 投资风险 资金无监管 有烂尾楼 首付至信托账户 监管力度大 投资收益 难以预测 政策风险大 长期稳定 政策风险小 市场状况 不够透明 法律体系需完善 市场透明 法律体系成熟规范 出租管理 空置率高 体系不健全 控制率低 中介负责管理 买卖自由 产权交换期长 受限制 私有制产权 交易自由 行业规范 开发商一家独大 独立定价 开发商 建筑商 销售商相互制衡 购房流程 投资咨询 项目遴选 委托律师 支付定金 签署合同 10%首付 缴纳余款办理贷款 房屋验收 房屋成交 1 银行机构 每张身份证每年的外汇上限是5万美元 2 金融货币交易公司 可进行一次性资金周转和外币转换 3 香港中转 钱先由中国大陆到香港再从香港汇出 可由家人或亲戚朋友在香港的个人或者公司账户汇出 换汇途径和资金安全 01 汇款人的银行对账单 能够清楚的显示款项是由您的亲属账号汇出，且时间，金额与您接收汇款的时间和金额相符 02 亲属关系证明和亲属个人声明 证明亲属关系并声明汇款的性质是对您的赠与或无息借款 应对税务局对海外汇款检查 如果纳税人收到海外汇款但是并未申报纳税的，有可能会收到澳洲税务局的通知，要求纳税人在28天内给出合理解释 澳大利亚拥有成熟而严格的贷款政策，保证了地产市场不受全球经济环境的过多影响。 由于有限的风险，银行愿意最大限度的提供贷款帮助，购买住宅物业，澳洲居民最多可以贷款80%，海外居民最多可以贷款70%-80% 贷款可以只还利息不还本金，随时任意多还或提取。所以澳洲的基本政策是鼓励投资，买的越多，贷款越多，越优惠 贷款政策 01 02 03 04 第二就是其实固定利率并不是一定“固定”的，在贷款批出之前，固定利率是可以变动的，这个变动由贷款人来定,贷款人往往是根据不断更新的金融信息来调整固定利率。 一般固定利率要比浮动利率更高一些，如浮动利率为4.19%，那么固定利率就可能为4.54%。 关于固定利率需要注意两点，一就是固定利率并不是在贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持 5 年。 贷款种类 购房者选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能会多收取购房者一点钱来作为资金自由度损失的回报。 可变利率 (variable rate) 固定利率 (fixed rate) 对冲账户基本知识 对冲账户OFFSET ACCOUNT的作用 贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款35万，贷款账户的BALANCE就是 -35万。 如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费） 然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是35-10万=25万的利息，比如第二天你又放里25万进对冲账户，那你需要付的就是35万-35万=0的利息也就是没有利息了。 所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。 OFFSET ACCOUNT的优点 最大程度上来节省利息 你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息 资金的最大自由化 因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW 潜在的税务利益 澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用 Offset Account会收取年费 每家银行不一样 从$180-$395不等 OFFSET ACCOUNT 但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1套房子还是4,5套，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费 而且付了年