北大国际养生文化创意园项目可研报100115探究.doc

北大国际养生文化创意园（二期） 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 2 1.1项目名称 2 1.2项目建设地点 2 1.3项目建设单位 2 1.4项目建设背景 2 1.5项目主要经济技术指标 3 第二章 项目建设的必要性 5 2.1 项目建设的必要性 5 第三章 市场需求与功能定位 9 3.1 国外老年社区现状 9 3.2 我国老年人口和设施现状 10 3.3 北京市养老市场现状及需求分析 14 3.4 功能定位 19 第四章 项目建设原则、建设方案和建设内容 22 4.1 总体规划设想 22 4.2 项目规划依据 22 4.3 项目的建设规模 22 4.4 平面布局方案 23 4.5 项目建设内容 23 4.6 建设方案 24 4.7 规划指标 25 第五章 项目建设地点和建设条件 26 第六章 投资估算和资金筹措 26 6.1总投资构成 26 6.2资金措施 26 第七章 经济评价 27 7.1社会效益 27 7.2直接经济效益 27 第八章 结论与建议 27 第九章 下一步的工作计划  总 论 1.1项目名称 北大国际养生文化创意园（二期） 1.2项目建设地点 北京昌平区生命园西路55号中关村生命科学园内B6a-B6c地块 1.3项目建设单位 北京北大博雅投资有限责任公司 1.4项目建设背景 A．北大方正集团目前在中关村生命科学院内已持有四块土地，其中北大国际医院已经进入建设阶段，并将于2013年投入使用，由于政府大力支持，媒体广泛报道，社会影响力巨大，民众期望值非常高涨，建成后将为周边的业态完善及土地升值带来巨大影响。 B。中关村生命科学园中的A5b-A5d地块，已由北大博雅投资有限责任公司所属北京万顺达房地产开发有限公司列入2010年开发计划，并将于2012年前后建成投入使用，为了配合项目报批和销售需要，该地块项目预期定位为：北大国际养生文化创意园。但是该地块整体建设规模较小，总建筑面积仅不足9万平米，无法完全涵盖“北大国际养生文化创意园”的广泛定义。并且该项目营销模式定位为全部销售，使得将来“北大国际养生文化创意园”缺乏运营的实体平台。 C．中关村生命科学园中的B6a-B6c地块位于A5b-A5d地块的正南侧，总占地14.6万平米，总建设规模17万平米，容积率1.2，绿化率不低于40%，限高48米，局部30米。该地块土地使用性质为教育科研用地，受目前政策限制，产权不能分割出售。同时因目前北京多个教育科研用地项目私自改变土地使用性质，建设成类住宅项目，目前政府主管机构正在严厉查处，据传闻近期将出台严格限制措施。 D．我国改革开放以来，随着社会经济迅速发展，人民生活水平和医疗卫生保健事业的巨大改善，特别是人口出生率的迅速下降，人口老龄化进程加快。通过2000年第五次全国人口普查，反映出我国人口年龄结构发生了较大变化：0－14岁人口占总人口的比重为22.89%，比1990年人口普查下降了4.8个百分点；65岁及以上人口占总人口的比重为6.96%，比1990年人口普查上升1.39个百分点。种种数据显示，我国已经进入了老龄化社会。 （注：根据联合国科教文组织制定的标准，当一个国家60岁及60岁以上的老年人口超过该国家总人口的10%，或者65岁及65岁以上的老年人口超过该国家总人口的7%，那么该国家就进入“老年型国家”的行列。） E．北京市作为我国经济发达地区，老龄化问题更加明显，与全国人口的老龄化速度相比要快得多，同时具有老年人口数量大、人口老龄化增长速度快、老年人口高龄化趋势明显等特点。根据北京市计划生育委员会和北京市统计局提供的资料预测，预计到2010年北京市人口老化系数（65岁以上老年人口占总人口的比重）将达到11.47%，到2020年将达到16.37%。同时，随着老年人口绝对数量的不断增大，老年抚养比也将不断上升。老年人口抚养负担过重，必将给社会和经济的可持续发展带来深远的影响。 F．近几年，党中央、国务院做出了加强老龄工作的决定，多次组织召开全国老龄工作会议，要求加快福利设施的建设，进一步提高养老服务水平。随着老年人口的快速、大量增加，敬老院、养老院、老年公寓、老年社区等不同形式的养老机构在社会和家庭的双重要求下发展了起来，但受资金困扰，发展总量有限。虽然有部分非福利机构步入市场，但北京市现有养老机构总量仍然不足，而且能为老年人提供的服务有限，无论从数量上还是质量上都远不能满足市场需求，福利设施不足的矛盾相对突出，急需建设一批专业化复合型的‘老年养生养老’硬件及软件设施。 1.5项目主要经济技术指标 表1-1项目主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 项目占地面积 万㎡ 16.4 2 项目建筑面积 万㎡ 17 3 老年人入住量 人 2000