地价评估和地价分摊探索.docx

第一节　地租理论及测算　　1.地租的含义　　狭义，指利用土地所获得的超额报酬。?　　广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。?　　2.地租现象?　　农产品价值是按照最劣等地的平均成产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。?　　3.地租理论的回顾　　（1）威廉·配第 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本　　（2）理查德·坎蒂隆 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品经营利润　　（3）亚当·斯密 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品普通利润　　（4）詹姆斯·安德森 地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。　　（5）大卫·李嘉图 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业平均利润　　（6）马尔萨斯·地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－所使用的资本×－般农业资本利润率　　（7）约翰·冯·杜能 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－投资的利息　　（8）马克思 地租＝产品市场价格－产品生产成本－平均利润－资本利息　　（9）其他　　4.地租的测算　　（1）地租测算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润　　?　　说明：?　　公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地价值的资本的利息）。?　　（2）土地是在最佳用途下使用的——竞标地租理论　　（3）土地是在最佳集约度下利用的——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减?　　（4）销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除?　　（5）土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝PQ　　实际测算地租的具体方法4种：?　　——从房租中分离出地租?　　地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润?　　——由地价求出地租，地租＝地价×资本化率?　　——采用比较法求出地租?　　——采用类似假设开发法求出地租　　第二节　路线价法　　1. 路线价法的含义　　　　路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各种临街土地价值或价格的方法。　　2.路线价法的理论依据　　路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法。?　　理论依据——替代原理。?　　路线价法与比较法的关系：?　　路线价法中的标准临街宗地，可视为比较法中的可比实例；路线价是若干标准临街宗地的平均价格，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整后的可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街状况、临街宽度等的调整，可视为房地产状况调整。　　路线价法与比较法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；路线价可以进行批量评估，可同时评估出许多需估价对象，比较法只评估出一个估价对象的价值。在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价——若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正。求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是价值时点，所以不必进行市场状况调整。　　3.路线价法适用的估价对象和条件　　适用的估价对象，主要适用于城镇临街商业用地的估价。　　具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情况。?　　前提条件：街道较规整，临街土地排列较整齐。?　　4.路线价法估价的操作步骤　　划分路线区段?　　设定标准临街深度?　　选取标准临街宗地?　　调查评估路线价?　　制作价格修正率表?　　计算临街土地的价值?　　5.划分路线价区段　　路线价区段，是指具有同一个路线价的地段。?　　划分原则：?　　应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一路线价区段。?　　两个路线价区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。　　较长的繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段。　　某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价区段。　　同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段。　　6.设定标准