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成本法 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对 成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。所 运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、（2）估算重新购建价格；（3）估算折旧；（4）求取积算价格。 一、成本法的基本公式 （一）最基本的公式 成本法最基本的公式 积算价格重新购建价格折旧 上述公式可针对下列三类估价对象而具体化：（1）新开发的土地；（2）新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）；（3）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。 新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、 求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：（1）搞清房地产价格构成；（2）估算各构成部分的金额；（3）将各构成部分的金额累加。 （二）适用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行三通一平等开发的土地，在 新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润 上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价（取得开发区用地的总成本土地开发总成本总管理费用总投资利息总销售税费总开发利润）÷（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素修正系数 上式中：开发完成后可转让土地面积的比率×100％ 实际估算时通常分为下列三大步骤进行：（1）计算开发区全部土地的平均价格。（2）计（3）计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、 对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产 例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为12亿元，将其开发成五2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10％，销售5.5％和95％，开发完成后可转让土地面积的比60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 取得该荒地的总代价土总管理费用总投资利息总销售税费总开发利润取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息可转让熟地的总价×（销售税费率销售利润率） 得出：＝（取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息）÷1一（销售税费率销售利润率）＝（取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息）÷1－（销售税费率销售利润率）÷可转让熟地总面积（取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息）÷1－（销售税费率销售利润率）÷（该荒地总面积×可转让土地面积的比率）120000000×（110％）250000000×（110％）÷［1－（55％9.5％）÷（2000000×60％）439.4（元／平方米） （三）适用于新建房地产的基本公式 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为： 新建房地价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售税费开发利润 在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地 新建建筑物价格建筑物建造成本管理费用投资利息销售税费开发利润 在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。 （四）适用于旧房地产的基本公式 在旧房地的情况下，成本法的基本公式为： 在上式中 在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧 二、重新购建价格 （一）重新购建价格的概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所 在这里，应特别记住下列三点： 1．重新购建价格是估价时点时的。 2．重新购建价格是客观的。重新购建价格不是个别企业或个人的实 3．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格（具体为重新取得价格或重新开发成本）是在估价时点状况下的价格。 （二）重新购建价格的求取思路 求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑 求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地 求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且此土地为空地， （三）建筑物重新购建价格的求取方式 建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种。 1．重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑 2．重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、 由于上述两种重新建造方式的不同，得出的重新购建价格往往不同。在一般情况下，重重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是替代原理的体现。技术进步使原 （四）建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的