（精）第三章 影响房地产价格的因素.pptVIP

社会因素之城市化与房地产投机 大量农村人口进入城市，对城市土地和房屋的需求增加，导致房价的升高。 国金证券首席经济学家金岩石最近说：“在城市化的进程中，非常有可能形成超级都市。以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，高端项目的房价很可能会突破30万/平方米。” 如果真的任由城市化催生房产泡沫，那么，泡沫一旦破灭带来的损失也是极其昂贵的。 当日本城市化人口达到63%、城市化完成时 ，随 之 而 来 的 是 两 大 超 级 泡沫———股市和楼市，破碎的速度也非常快，之后日本经济进入了漫长的休整期。 日本房地产泡沫的特征：1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升 。2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平 经济因素之赋税 税负较重，则投资减少；反之，增加。 目前二手房买卖需要交纳的税款有： 契??? 税[卖房人] 普通住宅 90平方米以下（含90平方米）缴纳1%，政府补贴1%。 90-144平方米（含144平方米）缴纳1%，政府补贴0.5%。 非普通住宅144平方米以上或容积率小于1缴纳3%，政府补贴1%。 营? 业? 税 及 附 加[卖房人] 转让普通住宅 转让非普通住宅 超过2年 （含2年） 免征 超过2年（含2年） 差额征收[（计税价格－购买原价）×5.55%] 不足2年 差额征收（计税价格－购买原价）×5.55% 不足2年 全额征收（计税价格×5.55%） 政治因素之房地产价格政策 高价格政策：政府对房地产价格放任不管，或者采取某种措施抬高价格 低价格政策：政府采取措施抑制房价上涨 政治因素之行政级别及隶属变更 县级市升格为地级市 某一落后地区划归某一发达地区管辖 其他因素之心理因素 （1）购买或出售心态； （2）欣赏趣味（个人偏好）； （3）时尚风气； （4）接近名家住宅心理； （5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； （6）讲究风水； ?? 把家庭分为五个阶段: 筑巢期、满巢前期、满巢中期、满巢后期、空巢期。在这五个不同的时期， 城市居民的住房消费具有鲜明的周期性与阶段性特征。?? 1、筑巢期与婚房消费?? 2、满巢期与多元化住房消费? (1) 满巢前期：育婴导向的住房消费? (2) 满巢中期：学区导向的住房消费? (3) 满巢后期：双重导向的住房消费 3、空巢期与退出住房市场? 满巢中期是家庭住房消费的顶峰，而筑巢期、满巢前期与满巢后期、空巢期住房建筑面积消费较低水平，处于家庭住房消费的谷底阶段，它以满巢中期为中心形成对称分布。具体而言，城市居民的住房面积从筑巢期开始、历经满巢前期到满巢中期呈现不断增长态势，并在满巢中期家庭的住房建筑面积达到了最高水平。从满巢中期、历经满巢后期到空巢期结束，城市居民家庭的住房建筑面积与前一阶段恰好相反，呈现出不断递减态势，在空巢后期的家庭的住房建筑面达到了低谷。” 房地产价格的形成过程 本章主要内容 影响房地产价格的内部因素 影响房地产价格的外部因素 §2.1 房地产价格的形成过程 一般商品的价格形成过程 商品是用于交换的劳动产品。 商品的二因素 （一）使用价值：能满足人们某种需要的属性。 （二）价值：凝结在商品中的一般人类劳动。 §2.1 房地产价格的形成过程 一般商品的价格形成过程 交换价值：表现为一种使用价值与另一种使用价值相交 换的量的关系和比例。 一只绵羊 ＝ 两把斧子 ？　　＝ §2.1 房地产价格的形成过程 不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？ §2.1 房地产价格的形成过程 劳动的二重性 （一）具体劳动 （二）抽象劳动 指在特定的具体形式下进行的劳动，又称为有用劳动。 具体劳动创造使用价值。 指抽去了具体形式的劳动，是一般人类的体力和脑力耗费或支出。 抽象劳动形成商品的价值。 §2.1 房地产价格的形成过程 不同使用价值交换中数量上可比较的同质的东西是什么？ 价 值 价值量的多少怎么确定？ 商品的价值量 §2.1 房地产价格的形成过程 商品价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定。 社会必要劳动时间是在现有社会正常生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种使用价值所需要的劳动时间。 商品的价值尺度 §2.1 房地产价格的形成过程 商品的价值尺度 §2.1 房地产价格的形成过程 一般等价物 商品的价值尺度 §2.1 房地产价格的形成过程 货币 以货币为尺度来衡量和表现其他一切商品的价值。