海月三期物管理方案.docVIP

新项目（海月三期）物业管理方案 前 言 海月三期项目位于蛇口后海片区，南临工业七路，北接天骄华庭，西面为育才学校，东面是填海区，占地面积61021平方米，总建筑面积约18万平方米，分南北两个区滚动开发，市场定位与海月一、二期一样，是蛇口中偏高档的高层住宅区，客户群是以中偏高收入阶层为主，多为企业的骨干，这些客户务实、法律意识强、维权意识强，所以本项目的管理服务要吸取一、二期的经验教训，重点在住户的共性的、实实在在的基本需求：保安、维修、设施设备管理、清洁绿化，强调的是：依法、安全、快捷。在此基础上再利用社区资源和社会资源开展社区文化和特约服务，以达到周到、舒适————这是我们管理服务的总思路。 本管理方案中需要与建设单位沟通、确认的主要内容有： 管理服务目标(第二章)：是否同意按国家物业管理行业第一级标准？ 前期介入内容、人员安排、费用(第四章) 售后保修服务的管理权(第十章)：是否同意建设单位、物业管理单位、施工单位三方签订《保修协议》，建设单位将《工程合同》的保修管理权授给物业管理单位，施工单位认可？ 管理服务收支测算及收费标准(第十五章)：是否同意住宅3.2元/m2.月、商场4.5元/m2.月、车位60元/位.月? 空置房子的管理费：是否按100%收还是50%收？如按50%收，管理处第一年会亏损上百万（见第十五章）。 为解决管理服务经费不足问题，《前期物业服务合同》中约定小区的停车收入（含车位的租金和服务费）用于补充管理服务费用，是否同意？ 目 录 第一章 物业基本情况………………………………………………………………..3 第二章 管理服务运作机制、模式和目标……………………………………………5 第三章 机构设置、部门职能、岗位职责及人员编制……………………………..6 第四章 前期介入……………………………………………………………………16 第五章 客户服务……………………………………………………………………31 第六章 安全管理……………………………………………………………………34 第七章 环境管理……………………………………………………………………42 第八章 设备管理……………………………………………………………………45 第九章 装修管理……………………………………………………………………49 第十章 售后服务……………………………………………………………………52 第十一章 会所管理…………………………………………………………………55 第十二章 社区文化管理……………………………………………………………57 第十三章 培训………………………………………………………………………59 第十四章 物质配置…………………………………………………………………60 第十五章 管理服务费用预算及收费标准…………………………………………62 附件：国家物业服务标准一级………………………………………………………79 物业基本情况 物业名称：海月三期南区 物业类型：高层带电梯住宅区 座落位置：深圳 市 蛇口 工业七 路 占地面积：2.999980万 平方米 建筑面积：8.997196万 平方米，其中住宅面积：69500平方米 绿化率：53% 栋数及层高：6栋带电梯高层住宅楼,1栋5层商业楼 户数：508户 停车位：438个（地下377个，地面61个） 小区出入口：4个（两个行车出入口，一个行人出入口，一个消防车出入口） 地下车库出入口：2个 商业设施：商铺3000平方米（4号商业楼5层全部2504.13平方米,3号楼1至3层裙搂部分495.87平方米）。 公益用房、设施：会所1000平方米，有室内游泳池一个,文化活动中心200平方米，社区健康服务中心100平方米。 设施设备及用电量 电梯17 部，共340千瓦 ，其中1部为4号楼商场用电梯，用电量20千瓦 室外环境照明：100千瓦 楼层公共照明共：93.32千瓦 地下车库照明：16.84千瓦 地下车库事故照明：7.94 二次加压供水生活水泵： 73.5千瓦 消防控制室：20千瓦 地下室4个防火分区动力：103千瓦 消防水泵：112千瓦 6号楼屋顶人防工作间：15千瓦 变电所：10.58千瓦 通讯光纤机房：20千瓦 有线电视光纤机房：20千瓦 消防水泵总功率：112 千瓦 会所：58.88千瓦（其中游泳池57.98千瓦） 4号楼商场动力：176千瓦 4号楼商场照明：176千瓦 3号楼裙楼商场：52.8千瓦 供气系统 其 它 以上各参数作为管理处机构设置、岗位人员编制和收支测算的依据 项目的定位：蛇