商业城建议书201212.doc

佛山市三水区商业城建筑旧楼改造 招商招租项目 方 案 建 议 书 项目建设单位：佛山市三水粤三房产有限公司 报告编制单位：佛山市道勤工程造价咨询有限公司 二O一一年八月十八日  佛山市三水区商业城建筑旧楼改造 招商招租项目 方 案 建 议 书 工程咨询资格证书编号:工咨丙12320100021 项目申报单位：佛山市三水粤三房产有限公司 报告编制单位：佛山市道勤工程造价咨询有限公司 报告编制时间：二0一一年八月 编 制 人 员 主要参加人员： 蒋遥明 注册咨询（投资）工程师 赵立斌 注册咨询（投资）工程师 王 艳 注册咨询（投资）工程师 孙赞辉、邓麟凤 市场分析员 审 核： 夏小勤 注册造价工程师 审 定： 邓 蕾 注册咨询（投资）工程师 目 录 第一章 项目概况 5 1.1 项目建议书编制所依据的重要文件： 5 1.2 项目地址及现状 5 1.3 项目建设规模和内容 7 1.3.1 项目建设规模和内容 7 1.3.2 项目总投资 7 1.4 项目建设的宏观方向 7 第二章 项目建设的背景 8 2.1 建设背景 8 2.1.1 项目提出的理由和过程 8 2.1.2 社会发展背景分析 9 2.2 “三旧改造”背景分析 11 2.2.1 城市发展的自我完善 11 2.2.2 加快推进“三旧”改造的意义 11 2.2.3 完善三水商业圈的需要 13 第三章 建设条件 15 3.1 建设条件 15 3.1.1 区域自然条件 15 3.1.2 施工条件 15 第四章 项目投资概算 17 4.1 概算编制范围及内容 17 4.1.1 装饰部分 17 4.1.2 安装部分 17 4.1.3 其他 18 4.2 编制依据及费用标准 18 4.3 项目总投资 22 第五章 财务分析以及经济评价 23 5.1 基础数据表 24 5.2 财务指标一览表 25 5.3 成本估算 26 5.3.1 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算 26 5.3.2 修理费计算 26 5.3.3 借款利息计算 26 5.3.4 水电费计算（物业管理公司收取） 26 5.3.5 工资及福利费计算 26 5.3.6 维护费计算 27 5.3.7 业主管理费计算 27 5.4 利润总额及分配 27 5.5 年出租收入及年销售税金及附加 27 5.5.1 年销售税金及附加 27 5.5.2 年出租收入 28 5.6 财务分析 28 5.6.1 财务分析报表： 28 5.7 清偿能力分析 29 5.7.1 借款偿还期 30 5.7.2 还款资金来源及还款能力分析 30 5.8 盈亏平衡分析（详见下图） 30 5.9 财务敏感性分析（详见下图） 32 5.10 综合评述： 33 第六章 结论以及建议 34 6.1 项目优势劣势分析 34 6.2 项目建议 35 6.2.1 市场现状 35 6.2.2 项目市场定位 37 6.2.3 项目各区的规划建议 37 6.2.4 项目建筑风格建议 38 6.2.5 配套设施建议 38 6.2.6 租金定位 39 6.2.7 项目经营理念 39 6.2.8 经营策略 41 6.3 总结 42 附表1：商业城改造项目概算编制说明 43 附表2：商业城改造项目概算表 43 附表3：商业城改造项目装饰部分概算详细清单 43 附表4：总成本费用估算表 43 附表5：利润总额及其分配表 43 附表6：借款还本付息表 43 附表7：现金流量表 43 第一章 项目概况 1.1 项目建议书编制所依据的重要文件： 1、广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求? 2、《投资项目可行性研究指南》(试用版)? 3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）? 4、《中国建设项目管理实用大全》? 5、?佛山市建设工程技术经济指标 6、商业城A区、B区、C区建筑平立剖面图 7、相关的法规和行业文件 8、与项目相关的其他文件资料 1.2 项目地址及现状 三水商业城位于三水主干道广海大道中27号,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点。黄金的地理位置以及商业娱乐、购物休闲的定位和早些年辉煌的历史,使商业城成为三水的地标之一。 商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺。1998年前后，商业城这一带是很火的,有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目,还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺的商业中心之一。 商业城占地约2万平方米，总建筑面积约5.5万平方米，楼龄已超过10年；由A、B、C、D四个区组成