北京众智集成广告-20150417长阳光合作用二期提报方案.pptx

光和作用Ⅱ推广传播策略长阳Marketing communication strategy Project impression 项 目 印 象JIONS项目印象位置：房山长阳镇京良路西营路口向北900米区域：房山·长阳·CSD核心产品数量：一期二期有1000套房源品牌：在售项目为开发商唯一在售项目，品牌知名度不强二期产品升级： 全明户型、园林升级……户型面积80-90-100两居三居，户型较为单一优势关键词：长阳核心、全明、花园洋房Core Issues核 心 问 题JIONS核心问题11、形象短板：一期入市时间较长，销售周期较长2、品质短板：园林、产品外观对比其他竞品较弱分析：入市时间较长，项目的形象固化，加之产品的园林和立面形象优势不明显，不利于二期推广。VS首创·芭蕾雨项目园林本案园林1、立面视觉陈旧，不显品质，不利于项目二期的高端形象推广2、园林不成体系，没有统一的风格，植被种植品质较差，加上业主的随便改造，整体印象稍差3、园林乱停车现象严重，物业管理稍差，建议后期整体提升……核心问题2从价格来看，一期项目价格区域内属于偏低水平，二期如何进行升级入市，同时形成一定的溢价？分析：二期三居改善性户型配比提高，户型四明，园林已升级。随着长阳板块的成熟，周边配套日益完善，项目获得良好溢价基因。Realize the path 实 现 路 径JIONS实现路径STEP1区域进阶市场层面+竞品层面+区域层面STEP2产品进阶项目价值重构+二期包装建议实现路径STEP1区域进阶市场层面+竞品层面+区域层面竞争市场分析房山区供求关系房山区证载存量约57万平米，潜在供应约126万平米,年均去化约104万平米板块项目名称总建筑面积 已取证面积 已成交面积 成交速度 证载存量 潜在供应 （万㎡） （万㎡）（万㎡）（万㎡/月） （万㎡）（万㎡）长阳金域缇香 15.7010.719.300.391.410.00首开·熙悦山 70.0034.1428.850.745.273.08世茂维拉20.049.342.260.257.080.00徜徉集（徜徉墅）36.0019.2815.550.353.470.00合景领峰20.957.741.640.336.1013.21金域公园 5.512.430.520.171.913.08建邦华庭24.1914.9912.470.342.520.00中粮万科长阳半岛114.9371.1764.861.306.3118.00首创·新悦都 22.3816.8115.150.721.660.00天资璟庭9.206.414.560.191.850.00翠林漫步16.0010.259.970.280.280.00长阳光和作用7.816.074.980.141.080.00芭蕾雨·悦都32.0018.2017.820.400.380.00中国铁建·国际花园 21.0014.819.560.685.240.00 大学城 京投万科新里程 14.6010.195.970.184.220.00智汇雅苑 10.004.821.420.243.400.00金地朗悦 30.0024.0522.680.631.370.00鸿顺园东区6.094.743.900.090.840.00五矿铭品21.79————————21.79远洋春天著8.24————————8.24良乡首创·伊林郡36.007.596.700.740.8828.41蓝光星华·海悦城23.700.560.460.050.1023.14韩建·青春誌9.762.150.460.461.697.60合 计575.89296.46239.118.6657.06126.55数据来源：天朗房网，截至到2014年10月15日竞争市场分析房山区供求关系土地供应量(67.58)区域住宅总存量251.19万平米潜在供应(126.55)证载存量（57.06）++=按照月均去化8.66万平米计算，大约需要29个月（2年5个月）去化完毕区域供应量大，未来竞争激烈区域市场特征长阳板块特征——已经发展较为成熟的城市核心区，配套完善，人口大量入住已形成成熟区域该板块房地产市场较为火热，经过近5年的发展，已趋于成熟，在售项目较多，以普宅为主，且将迎来大批量入住。金域缇香逐渐转向改善奥特莱斯后期供应以改善型低密产品及商办产品为主，区域内产品线更加丰富。首创新悦都首创·伊林郡翠林漫步核心商业区长阳光和作用建邦华庭生活配套逐渐丰富，拥有高端品质商业-奥特莱斯，配套等级及数量不断提升，是房山的城市核心。起步区9号地首开熙悦山中铁建国际花园合景领峰万科VMO芭蕾雨悦都万科长阳半岛长阳中心小学金域公园徜徉集/徜徉墅竞争市场分析房山区房地产市场分析长阳板块金域缇香首开·熙悦山世茂维拉合景领峰金域公园建邦华庭