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商品房验收合格的认定2012-09-03 17:16:21?来源:江必新主编：《全国法院再审法律疑难问题》?作者:马成波商品房验收合格的认定?——关于安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司与李安全、安徽省金鹰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案的请示与答复?马成波作者单位：最高人民法院审判监督庭?【答复摘要】????房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，交付应当验收合格，并达到交付使用的条件，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。而依《中华人民共和国消防法》规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用。本案所涉建设工程曾在消防专项验收中未获通过，迟至2008年2月20日始经公安消防部门消防验收合格。故应认定出卖人于2006年6月15日通知交房时，所涉房屋不具备合同约定“该商品房经脸收合格”的交付条件。????申诉人（一审被告、二审上诉人）：安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司。????被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：李安全。????一审被告：安徽省金鹰房地产开发有限公司。????一、基本案情????2005年7月7日，李安全与安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司（以下简称金鹰六安分公司）签订了一份《商品房买卖合同》，李安全购买金鹰六安分公司开发的金都御苑B区12号门面房。合同第8条约定，出卖人应当在2006年５月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，出卖人可据以延期交房：(1)遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；(2)有关法律、法规、部门规章、有关政策等改变，或者县级以上规划等政府部门采用某种行政措施，导致开发周期延长且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。????合同第9条第1款第（2）项约定，出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同还约定了房屋价款为367038元，合同签订后，李安全按约定支付了款项。????2006年6月l0日，建设单位金鹰公司、施工单位安徽省第二建筑工程公司、监理单位六安科信监理有限公司、设计单位安徽省建筑工业学院设计研究院和合肥建材地质勘察院等单位与业主代表共同进行了竣工验收，结果为合格工程。该项日在进行消防专项验收时未通过，后未再组织消防验收即交付使用, 2008年2月20日，该项目通过消防验收，同年10月6日通过环保验收。????2006年6月15日，金鹰公司在《皖西广播电视周报》上刊登公告，催告金都御苑B区各购房户、回迁户在6月30日前前往该公司售楼部办理交房手续。李安全拒绝接收房屋。????二、原审裁判情况????李安全起诉至六安市金安区人民法院称，李安全履行了合同义务，但金鹰六安分公司未按照约定时间交房，逾期已超过6个月，故请求法院解除商品房买卖合同，判令退还已付购房款、给付违约金并赔偿其他经济损失。????一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示．双方理应按合同内容履行双方的义务，合同签订后，李安全履行了支付房款的义务，但金鹰六安分公司却没有按合同约定的时间交付房屋给李安全，且延期时间超过60日，故对李安全的诉讼请求依法予以支持。合同第8条中规定的两种可延期交房情况。出卖人均需在状况发生之日起30天内告知买受人，而金鹰六安分公司无证据证明其已告知买受人；另金鹰六安分公司仅有一则公告，无其他充分证据证明其已于2006年6月15日开始向购房户交房，故金鹰六安分公司辩称未违约的理由不能成立。另金鹰公司是金鹰六安分公司的法人单位，其对分公司的行为依法应承担相应的法律责任。据此判决：1.解除商品房买卖合同；2.金鹰六安分公司返还李安全购房款367038元，并按中国人民银行同期贷款利率计息至本清息止；3.金鹰六安分公司支付李安全违约金3670元；4.金鹰六安分公司赔偿李安全损失1970元；5.上述款项，于本判决书生效之日起十日内履行完毕；6．金鹰公司对上述２、３、4项承担连带清偿责任。????金鹰六安分公司不服一审判决，向六安市中院提起上诉称，一审法院对证据的采信违反证据规则及《中华人民共和国民事诉讼法》关干证据认定的相关规定，原判按中国人民银行同期贷款利率计算利息是错误的，上诉人延期交付房屋是因大堰河工程之影响，并未违约。故请求二审法院依法改判。李安全未予答辩。????二审法院认为，李安全与金鹰六安分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。金鹰六安分公司在合