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城市综合体知识普及【业态选择及组合比例】 2013-11-03 刘贵文　曹健宁 筑竹逻辑 ? 本文有点繁琐，讲述了关于综合体的种种，希望可以对各位有些许帮助，大约需要4-7分钟看完。 ? ?????? 伴 随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投 资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。 ???? 而作为商业地产的高级形式,近年来城市综合体成为新的开发产品和模式,得到了各方广泛关注。 ? ??? 城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环,起到了非常重要甚至决定性的作用。 ? “城市综合体”起源于法国巴黎的拉德芳斯区,并在该区建成“拉德芳斯”城市综合体。此后,美国“洛克菲勒中心”以及东京“六本木”人们津津乐道的典范。 所谓城市综合体,西 方称为HOPSCA, 是酒店(Hotel) 、办公室(Of2fice) 、停车场( Parking) 、购物中心( Shopp ingMall) 、会所(Congress) 、公寓(Apartment)等物业英文首字母的组合,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、会议、娱乐等城市生活空间的功能进行组合,并在各部分 间建立起一种共生、互补的能动关系,从而形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体。 另外,城市综合体还存在以下特点: ? 一、是大规模和空间 ?????? 虽然具体到各项目的规模不尽相同,但作为城市综合体其建筑规模一般都超过十万平方米,甚至上百万平方米。由巨大体量产生的规模效应,也使得其辐射范围和人群更为广泛。 ? 二、是多业态一站式服务。 ?????? 通常,城市综合体涵盖了包括购物中心、星级酒店、写字楼、公寓、住宅在内的多种物业类型,通过各业态间的相互关联和互补达到效益的最大化。同时由于其强大的功能,能为各类人群提供一站式便捷的产品和服务。 ? 三、是现代城市景观和高科技设施。 通过对消费者购物行为、心理的研究以及项目的空间规划、交通线布局以及景观的打造,意在增加消费者停留的时间,增大消费的概率。 ? 　??????? 影响城市综合体业态选择及组合比例的因素 ? 　众所周知,一个成熟优质的城市综合体是多业态间有机、互补,且因差异而共存的关系。因此唯有发现并合理地运用影响这些关系间的因素,才能撬动城市综合体所产生的巨大的“蝴蝶效应”。影响城市综合体业态组合的因素很多,下面主要从业态氛围、开发商实力以及项目差异化经营五个方面,分别阐述其对城市综合体业态组合的影响。自身特点及相互关系城市经济发展水平、休闲娱乐氛围、开发商实力以及项目差异化经营五个方面,分别阐述其对城市综合体业态组合的影响。 ? 1. 各业态自身特点及相互关系 ????? 首先,购物中心是集购物、休闲、娱乐为一体的一站式消费场所,通过其强大的辐射作用成为聚集人气的保障。同时,依靠承租收益获取长期稳定的现金流,在达到一定条件后,进行资产打包上市融资,作为缓解企业资金压力的手段。 ????? 其次,酒店是城市综合体重要的赢利物业,其增加了流动居住人口的贡献,且通过夜间服务,延续城市活力。而写字楼作为高端商务人群的工作场所,则为购物中心和公寓供应了众多潜在客户。另外,住宅是城市综合体中最基础的成分,在实现项目的快速变现的同时,为购物中心提供最稳定的消费群体。最终利用城市广场将各组成部分联系起来。 ?????? 各业态自身的特点决定了其在城市综合体中扮演的角色,而各业态间相互关系成为影响城市综合体业态组合的重要因素。 ? 2. 城市经济发展水平?????? “城市人均GDP”和“城市产业结构”这两个指标对城市综合体业态组合具有最为重要的作用。 根据对国内外城市综合体的研究发现： 当城市人均GDP在4000美元左右时,城市综合体为初始发展阶段,以传统的购物中心为主,写字楼、公寓的比例较小。 当城市人均GDP在5000 -8000美元之间时,城市综合体有一定的抗风险能力,随着城市的发展,新的业态不断丰富,城市综合体步入发展阶段。 当城市人均GDP突破10000美元时,城市综合体进入高速发展期,所包含的商业业态也最为齐全,城市综合体有郊区化趋势,各种主题型项目增多。 从表2可以看出,当城市二、三产业比例较高,尤其是第三产业比例较高者,所在城市城市综合体的数量也相应较多,市场容量大,所涵盖的服务性功能越强,业态也更为多样。 例如,上海城市综合体中商务办公、酒店所占比例较大;北京的写字楼