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房地产估价方法问题探讨 西安建筑科技大学管理学院 郭斌 （教授、博士） 房地产估价师继续教育问题探讨之二 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场法 1 成本法 2 收益法 3 主要内容 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、市场法 理论依据 ： 均衡价值论和价格形成的替代原理。 基本思路 ： 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 适用范围 ： 没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 搜集交易实例 1 选取可比实例 2 处理可比实例成交价格 3 求取比准价格 4 操作步骤 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产市场目前存在的问题 参照案例搜集困难，尤其是成交的参照案例更加难以获得。 信息资料不完整、不明确，交易背景不透明。 搜集交易案例的方法单一，且处理方法过于简单、粗糙，未对各项差别因素进行分析，对不可比的因素也不予以剔除。 估价人员平时不注重对房地产估价相关的信息资料的搜集、积累，评估中，对评估物业所在地区房地产价格走势把握不准。 估价人员对房地产中各类不同物业的特征缺乏了解，对影响评估物价值主要因素的修正与次要因素修正主次不分。 估价人员选择参照案例时带有倾向性，以预先估计的评估结果去选择案例，使整个估价过程受预先估计结果的支配。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 改进方法 估价人员应提高职业道德水平与敬业精神 参照案例选择方面 选择恰当的、具有可比性的交易案例 提高信息搜集渠道的通畅度 将收集的信息资料按照物业的区域、类型和 动态特性，定期进行整理、分析和汇总。 比较参数修正方面 对于不同地块的不同情形进行分析，剔除和剥离影响合理比较的政策因素、非市场的因素，将评估标的与比较案例置于一个公允的市场之中，这样才能使相关比较参数的修正比较准确。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 模糊数学理论在房地产评估中的应用 评估原理 利用模糊数学中的贴近度概念和择近原则进行对象相似程度的识别，由于贴近度是反映模糊集之间的相似程度，它能较好地刻画出集合之间相同子集与不同子集的关系。 贴近度：是指两个模糊子集之间彼此相近的程度。贴近度应在[0,1]区间内取值，当贴近度等于1时，称两个模糊子集完全贴合，即最相近或相近；当贴近度等于0时，称两个模糊子集不贴近，即不相近或相异。 择近原则：设有n个模糊子集 ，，… ，待识别对象不是X中的元素x，而是X上的模糊集 ，为F（x）上的贴近度，若 ，则认为 与