世联_齐商地产大乳山68亩大盘项目整体定位及发展战略（汇报版）_60P_酒店_休闲度假_公寓_20年.ppt

本项目公寓产品面积定位原则 从市场供销实际情况出发，以中小户型为主，控面积，控总价，主力针对投资度假客群 考虑到酒店及各项配套成熟后客户的演变趋势，安排部分大户型产品作为补充，针对较高端的度假需求客户和企业型客户群体 贯彻精品战略，通过多种手段提升产品功能，塑造市场精品 投资型公寓：针对投资度假客，面积紧凑化设计，以70㎡以下一房、两房为主 度假型公寓：针对较高端的度假客，面积奢侈化，主要功能空间放大，以60㎡一房、80-100㎡两房和120-130㎡三房为主 项目公寓户型配比 项目总占地168亩，容积率按2.0计算，扣除酒店建筑面积约4.5万平米，公寓部分总建筑面积约为17.9万平米。在此基础上，根据市场情况及客户需求，确定项目公寓户型配比及面积区间 物业类型 户型面积 总建面积 套数 套数比例 面积比例 公寓 一房 普通度假型 45－50平米 87000 1740 60% 49% 度假享受型 60平米 17400 290 10% 10% 两房 家庭度假型 70平米 30450 435 15% 17% 度假享受型 80－100平米 26100 290 10% 14% 三房 度假享受型 120－130平米 18125 145 5% 10% 总计 179075 2900 100％ 100% 项目公寓产品定制型——解决公寓产品的销售问题 主要针对的客户群体，进行产品定制 山东半岛的各式协会、文化民间组织 山东半岛的各式运动、兴趣爱好俱乐部 山东半岛的大型国有企业、外资企业 产品倾向 承载团体文化与个性展示场所 承载团体活动组织与举办场所 承载员工福利度假疗养场所 公寓的运营与定位建议 公寓的市场分析 案例借鉴----公寓价值突破 公寓客户定位 公寓价值体系建立 公寓户型定位 公寓发展战略总结 公寓发展战略 在项目开发中的职责： 资金实现载体 公寓战略核心 整合内外资源，以最集约的方式让客户感知附加价值，实现价值突破 公寓的特征 享受酒店配套，景区环境，星级物管的艺术建筑公寓 公寓的开发主线 1、细分客户：山东外省知富阶层度假物业 2、建筑艺术化主题化：投知富阶层所好，艺术化建筑体，将大爱主题延续在产品中，提升项目的知名度和美誉度 3、服务配套酒店化：共享酒店的服务和配套，增加项目物业叠加效益，促进销售 项目规划原则 规划原则1：资源景观最大化 海景景观 山景景观 景区景观 1、项目酒店承载了提升项目价值的作用，因此，各项资源均好的位置，放置酒店； 2、公寓以度假休闲为主要的作用，最大化海景、山景作为公寓的主要考虑； 3、排列尽量不阻挡观山观海的效果，对于资源的利用要做到“可观，可赏，可玩”。 酒店位置 公寓位置 酒店布置于项目核心位置，兼具最佳的昭示性和资源景观，层高不超过8层，包括部分独立酒店和游艇酒店需要的码头建筑； 公寓靠近山体排布，以错落长板的形式排布，层高在12-22层； 酒店和公寓之间的围合空间尽量缩小，转化成酒店面海的公共空间。 唯一入口 本项目地块限制诸多，规划上以“顺势而为”为根本原则，资源最大化为核心，促进公寓销售为根本目的。形成融于景区，隐于山，现于海，出于景却高于景的物业群。 规划原则2：酒店与公寓，独立与联系，软性融入，标签联系 软性融入，标签联系： 1、建筑风格一致； 2、用材用料一致； 3、物管服务一致； 4、酒店配套共享； 5、公共空间共享； 酒店游泳池等室外配套共享 园林、小广场等公共空间共享 有区隔但较近的距离 一致的建筑风格 规划原则3：融入山海 近海的物业不易过高； 靠近山体的建筑适度建高； 以弧线的建筑，依山海之势而建； 避免景观阻挡，西北高，东南低的布局。 8层 20层 3层以下 规划原则4：隐与现 南面临海保证开阔和无障碍海景； 西面可适度围合； 北面可围合； 东面保证开阔和完整的建筑景观； 隐于山 现于海 核心展示 隐于山的高层板楼 核心展示的酒店 视线 现于海的游艇、海水泳池等酒店配套 项目整体战略与定位 酒店、景区、公寓三者的关系——用综合体的眼光看待本项目，酒店、景区、公寓之间相互依存，相互促进 酒店 景区 公寓 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高公寓整体档次 酒店为景区带来潜在消费力 酒店为景区承载住宿量 景区也扩大了酒店的服务半径，并进一步丰富其服务内容 酒店延伸景区的文化特质 酒店推动景区的发展与变革 景区为公寓业主解决生活配套，并作为公寓重要的溢价手段 公寓客户也是促进景区繁荣的重要途径 整体战略——总体占位及实施措施 打造山东首屈一指的合家欢首选之地 以大爱文化作为项目的主题驱动，承接景区文化基础，服务中产家庭 串接景区的所有景点与资源，形成项目的独特竞争优势 以休闲养生为项目发展的基础，充分利用景区的资源与环境， 主打商务会议为主的团体客