大亚湾市场调研报告.pptVIP

大亚湾的区域地位 惠州大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准设立，享有相当于经济特区的一系列优惠政策；该开发区位于广东省惠州市南部，东邻汕尾，西接深圳，陆路距香港60公里，海路47海里，属于广东省经济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区范围； 开发区由惠阳区的2.5个镇组成，人口约10万人，总辖陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里。 大亚湾经济技术开发区的自然条件得天独厚，区位优势十分明显。既拥有国内难得的天然深水避风良港，又有大片地势平坦的工业腹地，淡水资源充足，旅游资源丰富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结合点，是发展临海型大工业和现代旅游业的理想之地，是中部货物与信息中转中心(将成为物流与信息中心)。 泛珠三角两小时生活圈格局 图表分析：1）：深圳置业者于珠江三角洲置业居住，惠州排第二位； 2）：深圳置业者于珠江三角洲置业投资，惠州排第一位； 深圳人置业惠州 深圳人置业惠州 总体发展目标 总体发展目标 土地规划 产业经济对房地产影响的理论模式 城市规划带来的产业聚集 城市规划带来的产业聚集 城市规划带来的产业聚集 时 代 广 场 时代广场系由惠阳海岸物业有限公 司开发，于2005年5月开业，本项 目在开发过程中，由“乡镇第一号时 装批发商”的虎门富民时装城担任惠 阳时代广场管理顾问使得项目取得 了较好的销售业绩。 万 联 购 物 中 心 由“惠州华兴万联实业有限公司”投资6000多万元打造，总营业面积30000多平方（五层），员工500多人。主要经营生鲜、食品、日用、手机、玉器、化妆品、药品、床上用品、按摩椅、服装、大家电、皮鞋、皮具、箱包、美容中心、婚纱摄影、美奇大型游戏乐园等。 万联购物广场是城西最大的购物广场，紧临区客运站，且处于人民路和白云路交口处，作为惠阳最为重要的两条穿城通道，这里车流密集，货车、客车和摩的在此最为集中，虽然这里人流车流兴旺，但由于本项目距离惠阳的核心商圈过近（距离惠阳商贸广场仅仅1.5km），因此对于选购性很强的三楼服装而言，对客户缺乏吸引力，生意较为冷淡。 丰客隆购物广场位于土湖商业中心，土湖路与白云路交叉口西测，毗邻土湖工业区，项目面宽70米，进深36米，单层面积约为2500，三层共计7500平米。 一二楼为超市，三层为万客隆娱乐城。一层超市主要经营生鲜、食品、日用，超市外部附带普济素女美容中心，游戏厅，龙嘉金行；二层主要为服装卖场，代表性品牌包括Apple、老爷车、红蚂蚁、华伦天奴、红蜻蜓等。 惠阳 商业市场供应量 南门商圈图 小结 从以上的调查可以发现，惠阳的商业正面临着一个革故鼎新的新时代，近三年商业总的新增量接近30万平米，这些新兴商业的加入，将会极大地改变惠阳原有的商业格局。从销售方式上来讲，惠阳的集中式商业普遍采用返租的形式进行销售，裕华广场创下了当地的返租之最高（返租20年，年返8％），惠丰五金汽配创下了当地返租之最低（返租四年，首年免费，二年均价33，后两年递增5元）。从销售的卖点上来说，大部分的商业都会将惠阳大亚湾建设当作项目的卖点，特别是远离城市中心的专业市场。但从销售效果上来讲，返租的高低并非销售的唯一决定性因素，例如惠丰通过招商与销售的并行，营造了良好的现场经营氛围，销售依然火爆。 商务市场研究 现有办公物业情况 未来发展趋势及容量预测 近年来第三产业的发展以及由以图表所示企业数量增加，预示着惠阳未来的商务需求正在增加，特别是大亚湾石化产业对中下游企业的带动，必将更加拉动物流、贸易、咨询、金融等相关产业的发展，从而带动整个惠阳市场的商务物业发展。 从地产投资客投资的一般规律来看，投资客最先关注的投资对象是住宅物业，逐渐发展到 深层次的投资写字楼和商业物业，因此惠阳市场未来的商务投资将会有较大潜力； 目前惠阳市场商务投资产品相对较少，兼具商务功能和居住功能的投资产品更会吸引投资客关注。 区域竞争（惠阳淡水）市场分析 大亚湾与惠阳淡水的区域地产竞争格局 1 区域竞争市场的宏观分析 2 惠阳市房地产市场微观环境 4 区域竞争市场的房地产市场分析 3 目前，惠阳区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段，在售的主要有中铭豪园、东方新城、隆基.天地广场、都市广场、丽江花园、润鑫公寓、惠景豪苑、尚城世家、半岛一号等项目。 根据我们对惠阳市场上典型楼盘的深入调查分析，我们发现惠阳商品房住宅市场呈现出明显的三极现象，这与目前惠阳经济的高速发展所带来的人口结构与市场特征有关，根据楼盘地理位置、档次、产品、客户特点等因素可以明显划分为三大类：资源性高品位产品、中心区物业、投资型项目。 典型楼盘调查分析 在建 高