建筑面积与容积率.docVIP

送地下室是原来开发商常用的一种“偷面积”的营销手法，偷面积“送”的地下室往往是层高较低，按以前的规定没有计入建筑面积的。不过现在政府对于偷面积控制越来越严，很多地方地下室也很难“偷面积”了。) l+ |# H, n: D% Y( X6 O A3 ~- Q6 T. y6 t. N; Y t0 g: t地下室是否计算建筑面积，要按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行。刚才查了一下规范的内容：! D# \ t6 H l8 ? v# i( v* V地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。 i T$ b1 b8 Z c9 ] @+ | u6 r6 G _关于地下室是否计算入容积率的问题，印象中各地的规定不太一样，具体的情况要查阅当地规划主管部门的相关规定。一般地下室不计算容积率。比如刚才查到《溧阳市建设项目建筑面积及容积率指标计算有关规定》：- I2 H: G. Z5 E0 E1 A) }地下及半地下室控制及其建筑面积计算4 p F2 q( w3 z q3 w. V4 h4 ~, ~? ? (一)地下室或半地下室是指房间地平面低于室外地平面，且建筑外沿除正常出入通道外均由覆土围护的室内空间。其房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。- N* c% t5 W$ @??p _2 d# v? ? (二)凡地下及半地下室的顶板标高超出室外地平面标高不超过1.50米，其建筑面积按《计算规范》计算，但不计入容积率（室外地平面标高按与建筑相接部分除正常出入通道外最低点计）。( B4 c: p. n Y I3 r7 r? ? (三)凡地下及半地下室的顶板标高超出室外地平面标高大于1.50米，其建筑面积按《计算规范》计算，并计入容积率（室外地平面标高按与建筑相接部分除正常出入通道外最低点计）。7 b/ M5 V; p5 _; Q# V) I. m3 v? ? (四)若因地势原因室外地坪高低有变化时，按上述规定分别计算。??H/ d$ a6 K$ g3 t% T d2 b# H- `$ g! r% e# i* p# z而《无锡市建设项目日照分析技术管理规定》和《建筑面积与容积率计算规定》规定的又有不同：??o0 O4 y- L; P* Z+ d: z. y# s（二）地下室及半地下室，其室外地面以上部分的高度大于1.2米小于2.2米的，按A’＝KA折算核定建筑面积（A’—折算的核定建筑面积，K—地下室及半地下室地面以上的高度与其层高之比，A—地下室及半地下室建筑面积）；其室外地面以上高度超过2.2米的，全部计入核定建筑面积。 $ k1 Q/ `4 ^8 A t* [3 ?: G I??L c6 A5 D5 H# \0 ^0 v( A（三）处于自然或人造坡地中的建筑，其地下室或半地下室有一边在室外地面以上的部分大于1.2米小于2 .2米的(其地面以上高度超过2.2米的，全部计入核定建筑面积)，按照A’＝KA计入核定建筑面积与容积率（地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值计算，车库入口部分除外）（如图，请点击这里）。 # k??N+ p {$ ?( x# ^! t) O k; p; \（四）设计作为商业、娱乐等经营性功能用途的地下室、半地下室按其使用面积计入核定建筑面积。 5 A7 g% G0 b$ r+ l9 \) F. g5 s% I m a（五）居住建筑，设置下沉天井或以大开挖形式改善地下室室内环境时，当天井面积大于15平方米/户或开挖长度累计超过8米/户时，天井地坪或开挖后形成的地坪标高视同该建筑的室外地坪标高，参照坡地建筑折算地下室面积计入核定建筑面积。 $ [# v0 s E7 q9 o% y$ E h% X: s9 i f. A3 J: A: ?9 F（六）居住区内独立建设的地上停车库当其提供的停车位（不含地面室外停车位）大于30%时，超出部分面积应按国家有关面积计算规范计算后计入核定建筑面积。 7 i6 p, y$ f1 Z3 \3 H. ?1 T# @8 T9 |: n Q??y( x7 ?杭州的规定是地下室建筑是不算容积率的，半地下室可以计算，具体规定：层高2.2米以上，室外地坪为基准，半地下室的顶板面高出室