第三讲房地产市场供求失衡问题说课.ppt

（三）调整房地产商的心理预期 2014年以来，房地产价格已进入下行，房地产开发商如果不改变通道，房地产市场价格回归理性是必然趋势。 房地产开发商如果不改变房价过度乐观的心理预期，积极调低房价，恐怕要延长房地产市场的调整周期。 所以，房地产开发商不要期望地方政府出招“救市”，而是要适应市场变化，调整房地产市场过度乐观预期，降低房地产价格水平，把它降到大多数中低收入居民可以承受的范围之内，才有希望重新看到房地产市场繁荣的局面。 三、化解我国房地产供求失衡的对策 （四）调整房价，回归理性 近年来，房地产市场的一个显著性特征就是“滞胀”。价格不断上涨的同时，出现了大面积的空置房屋。土地资源的稀缺和投资（投机）需求过旺，使得房地产价格一路飙升，靠投资拉动的市场没有消费需求的消化，市场的结构性矛盾就难以消除，房地产市场的繁荣就无从谈起，或者说只是暂时的、表面的和虚假的繁荣。 改变这种局面非常有效的一个手段就是，调整房价，使其回归理性，真正体现满足大多数消费需求的民生性，只有这样，房地产业作为支柱产业，才能真正激活最大的内需。 三、化解我国房地产供求失衡的对策 （五）规范房地产市场交易行为 首先，政策的制定要以有利于满足居民最低层次的住房需求为基点，调整相关的法律法规的规定，通过宽松的财税政策和适度的金融手段，引导公众合理消费。同时，要严格限制外资进入房地产二级市场及房地产中介机构。 其次，房地产开发商要建立信息披露制度，力求消费者能够获得准确，可靠的市场信息，从而促进有效需求，逐步改善市场结构性不均衡局面。 三、化解我国房地产供求失衡的对策 一、我国房地产供求失衡的表现 （一）房地产需求现状 我们知道，房地产按用途分主要包括商品房、经济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业用房等。供给和需求是微观经济学中的一对基本概念，当总供给略等于总需求时，达到供求平衡。在这里我们首先对房地产住宅市场的需求进行分析。 1、房地产市场需求逐渐趋于饱和 2．中高收入阶层住房大为改善，低收入阶层增长缓慢。 政策解读： 2014年房产调控政策：目前已有超过四分之三的限购城市在一定程度上松绑了限购政策；部分省市对购房进行税费补贴；住房公积金政策不断放松；部分城市放宽了落户政策；一些地方允许甚至鼓励地方政府回购商品房用于保障性房源；为提振房地产销售和建设，各地也简化了开发商行政审批程序、降低相关费用等。 2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。 其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。 后续政策：2015年可能正式降低目前较高的首付比例——首套房30%，二套房60%，进一步放松落户政策以提振房地产销售。此外，决策层还可以定向降低房贷利率，政府还加大了对保障房建设的支持力度。 短期内政策松动有助于改善房地产销售和建设活动，尽管这可以帮助房地产行业实现全面复苏、或扭转结构性下滑势头。 但在“金九银十”旺季之后，房地产销售可能将再陷颓势，2015年再跌5%~10%。此外，随着保障房建设势头逐渐消退，明年商品房新开工面积可能会再跌10%。所以，预计明年总体房地产建设活动将进一步放缓，并在2014年底和2015年对经济带来越来越大的负面拖累。 一、我国房地产供求失衡的表现 （二）房地产供给现状 住房作为一种商品，具有消费品和投资品的双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此，消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张和收缩产生催化作用。 2014中国房地产十大年度词语：高库存 2014年，中国楼市整体状况供大于求的现状难以改变，“高库存”伴随着“新常态”，成为2014的热门词汇。 在“高库存”的压力下，楼市在向“城市”、“板块”、“楼盘”、“企业”四个方向分化。“楼市高库存，拿地需谨慎”“宁可错过、绝不拿错”或成为房企的拿地原则。 2014年，房地产行业几乎所有数据都是在下滑。上涨的有两个，其一，全国房地产开发投资95036亿元，比上年实际增长9.9%，但低于2013年19.4%的实际增幅，也低于2014全年固定资产投资15.1%实际增幅，这说明，这个一向被业内自许为国民经济支柱的产业，现在这柱子的地位慢慢在松动。 第二个