城镇低收入人群住房福利研究总体思路5.docVIP

城镇低收入人群住房福利研究总体思路5行政论文范文大全 城镇低收入人群住房福利研究总体思路 六、用房租补贴方式运作公房 　　前面在公房和租房市场领域分别讨论政府直接提供廉租房和市场房租补贴两种方式。其实，公房可以用低租金的方式运作，也可以用房租补贴的方式提供福利。 　　6.1廉租房暗补改明补 　　政府以低租金形式提供廉租房，实质上是为住户提供暗补。其补助额相当于建房成本加管理、维修成本再减去房租。由于补贴是隐形的，政策上不能操作，是廉租房存在问题的根源所在。明补则不同。前面的分析表明，市场房租补贴可以进行政策操作，所用工具包括资格条件审核、家庭收入调查、补贴发放。将公房的暗补改为明补，就可以借助这些工具，克服政府廉租房的缺陷，提高公房的福利效率。 　　暗补改明补，首先是重新确定公房租金水平。在现行廉租房政策下，房租的确定主要是考虑目标人群的经济承受能力，同时兼顾住房的经常性费用，其中主要是管理费和日常维修费。1998年国家提出廉租房政策，也肯定了类似的原则。改为明补，房租水平就应当按照市场价格确定。前面讨论市场房租补贴标准时，我们采取的是市场低价。公房参照市场价确定租金水平，是参照同地段的住房，而不是市场低位价格。 　　暗补改补，最重要的操作工具是按收入提供补贴。在暗补的情况下，无论家庭收入高低，租用同样的住房，就享有同样的福利。改为明补，就可借鉴前面所讨论的市场房租补贴办法，采取反向递减速补贴方式。对低保对象，提供全额补贴，免除房租；其他家庭只提供部分补贴，从租金中减去，剩余部分自付。收入越高的家庭，获得的补贴越少，自付租金比例越大。按照上面的假设，收入超过社会平均水平的家庭，不再提供补贴，就应当支付全额房租。 　　6.2将存量公房纳入新的住房福利体系 　　我国在原有福利公房市场化改革的过程中提出新的住房福利政策，二者是分离的两个体系，旧的福利公房遵循市场化改革的政策，新的住房福利与原有公房无关，而是建设经济适用房，新的廉租房政策缺乏房源，必然筹集新的资金提供房租补贴。原有公房一直未纳入新的新的住房福利制度的范围。 　　存量公房虽然经过多年的市场化改革，目前仍然没有改变福利住房的实质，仍然是典型的廉租房。旧体制下的公房房租水平很低，经过多年的改革和多次提租，目前的租金水平仍然很低。例如北京每平米不到4元，广州2001年为3.5元。而北京和广州的市场租金水平都在每平米20元以上。因此，现在提出廉租房政策，应当把存量公房也包括进来。 　　存量公房大多数是1980年代的建筑，当时主要是还计划经济时期的生活欠帐，住房标准定得较低。前面关于住房基本需要的讨论，就是基于参照这个时期的观念确定的。经过多年折旧，这些住房的价值下降。因此，存量公房的标准特别适合做福利住房。 　　目前存量公房的租户，有相当部分的收入在社会平均水平以下，本来就应当是新的住房福利政策的目标人群。 　　6.3存量公房实行新的房租补贴办法 　　公房市场化改革的主要形式是将公房出售给原租户，但是，由于种种原因，目前仍然约20%的公房未售出，仍以大大低于市场价的租金出租。原租户不愿购房，有调查显示，原因包括：第一，认为现住房质量、位置不适合；第二，权衡房租与购房支出，认为继续租房的成本低；第三，贫困家庭没有能力购买；第四，部分人有两处以上住房，按房改政策不能购买，或者超出面积标准，必须按市场价购买，认为不值。 　　市场化改革最早形成的思路是提租加补贴，房租逐步提到成本价甚至市场价，为了不影响职工生活，有提租的过程中发给住房补贴。多年来租金提不上去，主要是由于住房经济水平参差，其中有相当部分属于低收入家庭，他们对提租的承受力不足，改革阻力很大。与提租相应的补贴办法，原来采取单位补贴，而不是根据住户的经济水平补贴，对低收入家庭帮助不大。在提租改革过程中，也提出过对低收入家庭给予房租减免，但范围很小。 　　推动存量公房改革，可以考虑反向递减补贴方式。一方面大幅度提高房租，另一方面按照租户家庭经济情况加大补贴力度。房租水平可以分步提到略低于市场，补贴也随之跟上。低保对象全额补贴，收入达到平均水平以上者，不再提供补贴。由于现租户中还有一部分的收入在平均水平以上，为减少改革阻力，租金水平第一步应提得慢一些，例如提到市场价的50%左右。 　　采取按收入提供补贴的办法，存量公房的租户很有可能出现分流。原来建立在低房租基础上权衡是否买房的住户，可能在提租后选择买房；有两个处以上住房超过房改规定标准的，权衡租房与购房后，可能愿意按市场价购房。 　　存量公房采取新的补贴方式，与租房市场的补贴方式一致，就可以把存量公房纳入新的住房福利体系。存量公房现有租户，可以选择继续租用原住房，享受补贴，也可以到市场上另选租房，政府提供房租补贴，他们将原住房腾退出来，供其