[健全住宅物业服务收费管理体制.docxVIP

　健全住宅物业服务收费管理体制根据物业服务市场发展需要，新余市住宅物业服务由政府定价、政府指导价、市场调节价相结合，转到由政府指导价、市场调节价相结合。当前住宅物业服务市场快速发展，但仍不成熟，随着市场的发展和成熟，住宅物业服务将逐步实行市场调节价。　　一、市场快速发展推进物业服务收费管理改革　　计划经济体制下，住房仅需较低房租，物业服务更是无偿提供。伴随房地产市场的发展和建立市场配置与政府保障相结合的住房制度改革，新余市物业服务市场竞争态势初步形成，市场管理体制基本建立，自我约束加强。　　1.市场竞争态势初步形成。1999年，新余市第一家物业服务企业成立。截至2013年6月底，全市物业服务企业已有84家，从业人员5218人，服务项目279个，服务面积2735.6万平方米（建筑面积，下同）。其中住宅小区214个，面积2143.6万平方米。城区住宅物业服务面已达81%，尤其是新建住宅小区物业服务覆盖面达到了100%，市场意识明显增强，竞争比较激烈。　　前期住宅物业服务实行了招投标管理，有47%的住宅小区成立了业主委员会，对小区物业进行自主管理。　　2.市场管理政策基本建立。自1998年《江西省城市居住小区物业管理条例》颁布后，新余市政府及有关部门陆续出台了《新余市物业管理办法》、《新余市业主大会规程》、《新余市物业公共服务等级及收费指导标准》、《新余市物业招投标管理暂行办法》、《新余市住宅物业专项维修资金管理暂行办法》等指导物业服务市场的政策文件和物业服务合同、业主公约、业主委员会议事规则等示范文本。　　3.行政管理体制基本形成。以物业行业主管部门为主，工商、城建、价格、环保、规划、公安等部门各司其职，物业行政管理体制基本建立。街道办事处、居委会具体组织落实做好辖区内有关物业服务管理工作。　　4.行业自我约束加强。新余市房地产协会于2013年印发了《新余市物业管理行业诚信自律公约》，并成立了物业服务企业自治委员会。为了适应市场发展，新余市对住宅、商场（商铺）、办公楼（写字楼）公共物业服务实行政府定价，专项物业服务实行政府指导价，其他物业服务实行市场调节价，改为普通住宅公共、专项物业服务实行政府指导价，其他物业服务实行市场调节价。　　二、住宅物业服务还未全部实行市场调节价　　新余市物业服务市场快速发展，但市场总体还不成熟。市场化程度不高、管理体制不健全、企业整体素质不高，不规范行为时有发生。　　1.市场化程度不高。第一，自身物业服务面积比重较大。新余市企业为本企业职工住宅和开发商为自身开发的商品房而设立的物业服务公司为14家，服务面积1133万平方米，占全市总物业服务面积的42%。多数单位房改房的物业服务由本单位后勤部门承担，服务内容简单、质量不高，收费标准偏低甚至免费。第二，企业多、规模小。全市平均每家物业服务企业服务的物业面积只有32.6万平方米，少的只有3万～4万平方米。同一物业服务企业承接的物业小区分散，有的小区物业面积很小，只有1栋楼，几千平方米，单位面积服务成本非常高。　　2.等级低。第一，企业员工整体素质不高。新余市本土68家物业服务企业，没有一家取得物业管理质量体系认证（如ISO9002认证）书，取得行业主管部门颁发的二级物业服务企业资质证书的仅1家，三级资质证书的54家，临时资质证书的13家。从业人员多为转岗及进城务工人员，专业人员少，学历、专业技术水平低。全市5218名物业服务人员，取得经理人岗位证书的412人，占全部从业人数的8.1%。参加物业服务上岗培训的512人，占全部从业人数的10%。高中（中专）以下学历的2890人，占全部从业人数的58%。第二，新技术、新设备使用少。全市214个住宅小区，只有19个小区采用了智能化物业管理系统，85%的小区仍为传统物业管理方式。大多为基本公共、专项物业服务，如保洁、绿化、房屋、公共场地、设施设备的维护养护、共公秩序的维护、二次转供水、电梯运行等，有的多层住宅小区只搞保洁服务。个性化服务和廷伸服务少，尤其是高端物业服务还是空白，只有电梯维护由专业电梯维护公司负责，少数小区保洁服务由专业保洁公司负责。　　3.矛盾多。一是部分物业服务企业的服务意识差、自律意识不够、行为不规范。低价竞标，高承诺，实际服务内容、质量不到位；随意增加收费项目，擅自提高收费标准；强行收费，超期预收物业服务费等违规行为时有发生。例如有的小区在收取装修物业服务费的同时，又重复收取了装修电梯运行费。又如物业服务企业预收前期物业服务费，与业主签订前期物业服务合同多带有强制性。到期交房交付钥匙本应是房地产开发商的事，但多数小区物业服务企业采取代开发商发放住宅钥匙的方式，趁机向业主预收前期物业服务费（规定一般不超过3个月，实际大多预收1年），要业主签订由物业服务企业拟订好的物业服务合同。否则，物业服务企业不给