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关于房地产论文有关房地产论文有关房地产的论文： 基于线性规划模型的房地产企业准入研究 [摘要]近年来，我国房地产投资持续高涨、房价上涨的现象引起了各界的普遍重视，房地产业成为政府宏观调控的重点，而房地产开发企业的准入管理也必然成为政府宏观调控的重点内容之一。目前，对房地产企业准入管理采取“一刀切”的办法，没有充分考虑地区间经济发展水平、土地费用、建设成本等方面的差异性，造成房地产企业准入管理混乱。本文以我国房地产开发企业准入的现状和存在的问题为基础，从房地产投资的角度出发，建立了房地产企业准入管理模型。依据这一模型，不仅可以根据不同城市的具体情况，制定适合本地区房地产企业发展的准入制度，而且可以根据模型的参数，适时地调整房地产企业的准入政策，以便对房地产企业的准入实现动态管理。 [关键词]线性规划模型;房地产企业准入;动态管理 近年来，房地产行业的暴利吸引了大量企业进入房地产行业，给房地产行业注入了新的生机和活力。但同时由于房地产行业的准入门槛低，准入制度较混乱，造成了房地产企业“小、散、差”的特点，影响了房地产业的健康发展。本文正是在此基础上建立房地产企业准入管理模型，针对不同地区房地产企业发展的具体情况，构建动态的准入管理。 一、房地产企业准入存在的问题 1．房地产市场的发展受到国家或城市的整体经济景气、人口变动、政策变化、建设成本等因素的影响，并且不同地区土地价格，不同国家、不同时期、不同市场环境都会使房地产市场具有不同的特征。因此，不同城市的房地产准入管理也应有所不同，应根据各地区的具体情况建立动态的房地产准入管理。 2．建设部在房地产开发企业资质管理规定(77号令)中规定一级资质企业只需要注册资本5000万元，四级资质企业只需要注册资本100万元。而现在稍微上规模的房地产开发项目的投资就得以千万元计算，规定的注册资本根本无法确保项目的顺利完成。并且，各地区对注册资金的要求也不尽相同。另外，国家对房地产项目开发要求自有资金达到30%，一方面，对房地产开发项目自有资金比例的调整，虽然直接影响了房地产企业自有资金的杠杆效应，适时调整了房地产的准入门槛，刺激或缩减了房地产开发的投资，但是可以让开发商承担一定的市场风险，维护放贷银行的资金安全，从而维护金融体系的健康发展。另一方面，有些开发商通过关联企业间相互拆借等手段来满足自有资金的要求，这些方法尽管满足了银行贷款的外在要求，但是增加了银行贷款的风险。 3．政府难以获得房地产开发经营者的全部真实情况，产生双方信息不对称。面对高额利润的诱惑，企业不惜采用欺骗手段进入市场，导致市场低水平竞争，信誉缺失。这使政府市场准入管制目的不能实现，增加了准入管制社会成本。并且，它所带来的负面效应更是涉及社会的方方面面，不仅侵害了消费者的合法权益，而且妨碍了房地产业的稳定发展与社会的整体和谐。 二、建立线性规划模型解决房地产企业准入问题 建立模型的目的:从项目投资的角度建立房地产企业准入模型，不仅可以根据不同地区房地产企业发展的具体情况，求出各个地区房地产企业的注册资金;而且可以随着不同时期模型参数的变化，得出不同时期房地产企业的注册资金，建立房地产企业的动态准入管理。 总投资 假设某地区某房地产企业建筑面积为S万m2、容积率V、平均房价P元/平方米、土地价格P地元/平方米、交易税费q、契税m。单位面积的前期费用为a、报建费用b、建安费用c、不可预见费用d、管理费用e、监理费用f(单位均为元)、销售费率为g、该项目总投资的Z比例为银行贷款、项目周期为n年。 得出: 用地面积:m2 土地费用E土=∑E土t=(1+m)(1+q) 前期费用E前=∑E前t=aS报建费用E报=∑E报t=bS 建安费用E建=∑E建t=cS不可预见费用E不=∑E不t=dS 管理费用E管=∑E管t=eS监理费用E监=∑E监t=fS 建设期利息I=∑It 建设投资J=∑Jt=∑(E土t+E前t+E建t+E报t+E管t+E不t+Et)=(1+m)(1+q)+aS+bS+cS+dS+eS+fS=(1+m)(1+q)+(a+b+c+d+e+f)S 销售费用E销=∑E销t=∑gX销t=gSP 总投资A=J+I+E销=∑Jt+∑It+∑E销t 2．资金筹措 (1)自有资金M=∑Mt (2)银行贷款C=∑Ct=ZA=Z(∑Jt+∑It+∑E销t) (3)借款利息 假设Ot为第t年的利润，第n年的销售面积为St，营业税占营业收入的α比率，城乡建设维护税占营业收入的β比率，教育费附加占营业收入的δ比率，印花税占营业收入的γ比率，土地增值税占营业收入的μ比率。 得出: 第t年的营业收入为P∑St 第t年的营业税金及附加为(α+β+γ+δ+μ)P∑St 第t年的利润Ot=P∑St－(α+β+γ+δ+μ)P∑St－∑Jt－∑Et 当CN≠0时，H