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滨湖新城营销策划方案 院系:建筑工程系 姓名：苑均均 学号：10170202058 目录 一、滨湖新城、地产市场分析 楼市概况 2011年，新乡市城区商品房累计成交面积216.34万平方米，环比降低25.40%、 同比增长4.80%，累计成交套数20384 套，环比降低28.49%、同比增长7.81%，累计成交釐额81.2亿元，环比降低13.10%、同比增长20.15%。其中住宅 累计成交面积210.4万平方米，环比降低 28.91%、同比增长6.34%，累计成交套数17509套，环比降低30.35%、同比增长4.82%，累计成交釐额79.2亿元，环 比降低18.29%、同比增长4.25%。，新乡房地产市场快速发展阶段。，2011 年12月，百城房价监控中，新乡上涨名列前三甲，潜力无限。滨湖新城位于北环路与牧野大道交叉口西北角，东临牧野大道，西临学院路，西北临新飞大道，南临北环，项目距北环600米左右。我社区紧邻政府规划中的牧野大道，建成后将从我社区主入门口直接通过同时小区西北部紧挨新乡市后花园，最大的人工湖——滨湖，滨湖的建造也将促进北区一大景观园林的形成，不但会使北区的居住品质极大地提高，也会使北区的房价迅猛提升，对我们的物业升值也有很大的带动作用。滨湖新城二期4栋小高层的设计均采用板式结构，可达到南北通透、四明格局、外墙外保温，双层中空玻璃，暖气管道铺设到位，小区智能化管理系统等设施一应俱全，户型面积从80平方—180平方不等，可以充分满足不同居住人群的住房需求。滨湖新城社区紧邻河师大、师大附中等名校。小区内还建设有幼儿园、小学，完全可以解决业主孩子们从幼儿园到大学的上学问题，解决您的后顾之忧。整个小区除了地理位置优越之外，更充分考虑了业主的居住生活需求，配备了完善的生活设施包括8700多平米的商业配套，为以后诸如餐饮、服务、银行、洗衣店等各项服务设施的进驻留足了空间。同时小区内配有大型超市，方便您日常生活和购物的各种需要。除此之外为了给小区业主提供提供一个真正健康、愉悦的生活环境，我们更准备了一个900平米的大型会所，会所内将设有健身房、阅览室、棋牌室、洗浴中心、乒乓球室，老人、儿童活动中心等各项设施，将极大的提高小区的居住品质。医院：距离河师大医院、牧野医院仅5分钟车程，距荣康医院仅10分钟车程。2路：火车站（始发站） - 朱庄屯口 - 公交四公司（终点站） 52路：汲城（始发站） - 朱庄屯 - 火车站（终点站）21路：火车站（始发站） - 学院路北环路口 - 大朱庄（终点站）由于房地产市场的发展属于阶段， 市场对价格的敏感度较高， 面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。 在我们的竞争对手 在市场中我们、 及定为竞争对手， 具体原因我们分列如下：平原路与东明大道交汇处从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以 A、B、E 户型为主导，是典型的经典户型，面积在 90—100 ㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费楼栋售出率分析 分析在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校 的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销 售控制的原因， 一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。已售出产品面积区间与总价格区间分析 分析：我们从已售出的产品面积区间来看，当地消费需求在 80—100 ㎡之间，而总价区间大量集中于15—20 万，从一个角度反映了当地消费者的消费水平，为我们二期产品的设计提供了相应的依据。 付款方式分析分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。 年龄结构分析 分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质 量的要求也较高。 而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。