中海·阳光玫瑰园阶段汇报2014.12.25分解.ppt

情人节：你的心思我来猜 推广策略3 部分推广思路建议 临近年底，线上操作 微信报名，我送玫瑰 情人节 微信全面启动，凡是转发中海玫瑰园微信，或编辑情话上传，中海将会替他将花和贺卡送到，可以借机向暗恋的人表白，也可以情侣间表达情愫 部分推广思路建议 暖冬计划，周末暖场活动不断 推广策略4 部分推广思路建议 插花DIY，自制贺卡，拉斯维加斯，烤全羊…… 3月认筹引爆点 “1000辆折叠单车全城派发” 春暖花开，微信+线下全面启动东钱湖踏春之旅，转发微信，助力数只要到一定简单门槛，亲临售楼处即可获赠折叠单车（可放汽车内，200元以内即可买到） 部分推广思路建议 部分推广思路建议 5月认筹引爆点 “***，一朵玫瑰我就嫁给你” 户外和网络结合营销，户外作为网络（微信）的入口，以真人加二维码为载体，将客户全部收入微信端 部分推广思路建议 推广走出东钱湖 生活回到东钱湖 营造城市核心湖区高性价比大盘 高价值平台之上 完成对宁波城区客户的阻截 实现快速去化 THX END。。。 * 未售竞品 / 荣安山语湖 南、西、北三面靠白石山，东面东钱湖湖景，由188㎡联排与250㎡类独栋组成，预计明年5、6月入市。 开发商 宁波荣安地产 项目规模 占地面积1.64万方，总户数42户 建筑指标 容积率1.01，建筑密度=30%，绿地率=30%,限高9m 产品形式 联排与类独栋别墅 户型面积 188㎡、250㎡ 外部资源 南、西、北三面靠白石山，东钱湖湖景 荣安·山语湖 中海阳光玫瑰园 面积配比 联排 类独栋 约188㎡ 约250㎡ 16套 26套 竞品对比 / 洋房产品对比 产品形制：本案为普通多层类洋房，较竞品无明显优势，但1F+2F带花园和地下室，做出类别墅的效果，提升了产品附加值 中海阳光玫瑰园 中建东钱湖项目 龙湖名景台 景瑞上府 7F洋房，层层退台，1层带花园、地下室 普通8F小高层 1层带花园，无地下室 5F洋房，层层退台 1F+2F叠墅带花园，无地下室 7F多层类洋房 1F+2F叠墅带花园、地下室 竞品对比 / 洋房产品对比 户型设计（155类别墅）：与中建东钱湖项目产品基本一致，本案卫生间数较少，但在花园面积和露台赠送上处于优势 客厅开间 3.95米 4.2米 主卧开间 3.95米 3.9米 功能空间 四室两厅两卫 四室两厅三卫 得房率 86% 90% 赠送面积 约169㎡ 约120㎡ 南向开间数 2 2 景观视野 该户型所在楼幢均不临马路，东面楼幢东首视野较好 东临河流，南面临路 中海阳光玫瑰园155㎡四室两厅两卫 中建东钱湖项目157㎡四室两厅三卫 竞品对比 / 洋房产品对比 户型设计（平层产品）：本案户型大开间、短进深，较龙湖名景台和景瑞上府有明显优势，但在空间利用上，略逊于中建东钱湖项目 中海阳光玫瑰园125㎡ 三室两厅两卫 龙湖名景台128㎡ 三室两厅两卫 中建东钱湖124㎡ 四室两厅两卫 景瑞上府122㎡ 三室两厅两卫 中海阳光玫瑰园105㎡ 三室两厅一卫 荣安香园106㎡ 三室两厅一卫 竞品对比 / 高层产品对比 格兰晴天103㎡ 三室两厅一卫 中建东钱湖项目105㎡ 三室两厅一卫 105㎡户型：竞品户型均做到三房，但普遍仅两开间朝南，本案三开间朝南，大面宽、短进深，且南向有双阳台设计 竞品对比 / 高层产品对比 130㎡户型：竞品均做到四房两厅两卫，本案户型略逊于格兰晴天的四开间朝南，但与荣安香园相比，在面积控制上更有优势 中海阳光玫瑰园130㎡ 四室两厅两卫 荣安香园139㎡ 四室两厅两卫 格兰晴天127㎡ 四室两厅两卫 竞品项目小结 2015本案核心优势： 产品：区域首发高附加值大面宽 区位：城市核心湖区，东钱湖生活 竞品聚焦：本案核心货量集中在小高与洋房，别墅剩余存量不多，故竞品应集中在上府、龙景台、香园、中建东钱湖项目、格兰晴天 跳水隐患：类似于龙景台项目今年出货不多，明年必然集中性出货，存在价格下行隐患 产品对比：附加值赠送、大面宽、产品首发上略有优势 区域客户有限，而剩余货量巨大， 如何走出东钱湖，拓展市区客户？ 问题二： 1、一个现场，现场打动力加强 2、两个通道，鄞县大道，福庆路 3、借势东钱湖，本身客户引导 4、定位上，项目竞争格局放大，大市抢客 5、通过营销活动、广告推广促进 小高层、洋房价格相对过高， 如何合理调整，应对市场需求？ 问题三： 1、小高层价格过高？ 建议推出位置相对一般，能够引起市场共鸣的价格，吸引客户，并且对业主也有交代，房源不同价格不同，与区域外刚需市场价格接轨。 2、洋房价格过高？ 建议新房源价格做部分调整，因为洋房货量不是特别大，能够满足多次加推小步快跑，次次加推有洋房的节奏，为促使成交底复户型边套价格调低或者在售房源明折暗扣。 价格调整策略 PART