02-房地开发与经营理论和策略.pptx

第二章 经营理论和策略本章内容提要 房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。重点问题房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营决策类型房地产开发与经营决策准则和程序第一节 房地产开发与经营理论概述一、收益（利润）最大原理决策依据：使得到的总收益≥其预期成本 成本收益分析是评估资源开发利用经济收益的重要方法。（一） 收益（利润）最大原理收益、成本指标确定项目最佳规模确定经济收益分析方法（一）收益、成本指标确定首先了解成本概念（成本、初级成本、附加成本、次级成本）其次了解收益概念（收益、净收益、初级收益、次级收益、初级净收益、次级净收益）最后分析收益和成本（二） 项目最佳规模确定项目最佳规模确定，就是使项目的成本收益最大。（三）经济收益分析方法 B：总收益C：总成本CO：经营成本净经济收益(W)或净收益法: W=B-C计算期望总成本的净收益率(X): X=(B-C)/C计算收益成本比率(Y): Y=B/C计算项目投资成本的收益率(Z): Z=(B-CO)/C价格确定二、价格确定理论完全竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结构企业定价寡头竞争型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价三、消费者市场购买行为理论消费者购买动机 本能动机 心理动机购买决策过程 引起唤起需求 产生需求 搜寻信息 反馈信息 购买 分析比较信息 消费者购买行为分析 解决何时购买、何处购买、 由谁购买、如何购买买房子：为了遮风挡雨还是追求舒适、彰显品位和档次？第二节 房地产开发与经营策略分析一、房地产开发与经营决策内容财务策略：解决如何投资、向何种房地产品投资，资金的使用、盈亏平衡的问题。生产策略：确定规模、项目、生产量、作业方式。市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型、多角型策略。有稳定市场的产品。价格策略：高价、低价、均衡价。电子多种产品二、房地产市场开发策略开发由本地化向跨区域发展开发从品质向品牌跨越纯住宅开发向商用物业拓展诚信开发地产争雄楼市开发健康住宅风生水起开发策略趋势健康住宅定义为：在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。健康住宅的绿色系统中，树应多于草。绿地率≥35%，建筑密度≯25%，绿化覆盖率≥70%，人均公共绿地面积≥2平方米/人，硬质景观用地占集中绿地面积≯30%，等等。 三、房地产价格策略（一）房地产产品的生命周期和市场周期出售或出租邻里关系稳定寻找地段规划设计施工建设建成完工使用贷款老化1~5年更新和再开发40~50年市场周期：进入期、成长期、成熟期、衰退期和贵楼-两百多年历史（二）不同时期房地产价格策略房地产品进入期---高价策略---条件？低价策略---条件？温和定价---条件？房地产品成长期---维持或适时而变房地产品成熟期---均衡价销售房地产品衰退期---降价销售第三节 房地产开发与经营决策完成某件事情，有时有多种可供选择的方案，所谓决策，是指为达到预期的目的，从所有可供选择的方案中，找出最满意的一个方案的行为，从政治、经济、技术到日常生活，从宏观到微观，决策贯穿于人们工作的各个环节．在决策问题中，可能面临几种自然情况，我们称其为状态或条件，这些是不可控因素，只能有一种出现。（未来天气变化）同时还有可供选择的方案或策略，这些是可控因素，由决策者决定。（针对天气变化采取策略）基本条件（一）房地产开发与经营决策类型 决策应满足条件：有明确的目标有两个以上可供选择比较的方案有评价方案优劣的标准有真实地反映客观实际的数据资料某公司为扩大市场，举办一个产品展销会（目标明确），会址打算选择甲、乙、丙三地（有两个以上可供选择比较的方案），获利情况除与会址有关外，还与天气有关．天气分为晴、阴、多雨三种，据气象台预报，估计三种天气可能出现的概率分别为0.2 ，0.5， 0.3（有真实地反映客观实际的数据资料），其受益情况如表1（单位：万元），现要通过分析，确定会址，使收益最大（有评价方案优劣的标准）．一、房地产开发与经营决策类型确定型决策决策类型风险型决策不确定型决策确定型决策应具备的条件：（1）存在着决策人希望达到的一个明确目标。 （2）只存在一个确定的自然状态。 （3）存在着可供选择的两个或两个以上的行动方案。 （