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哥伦布商业股份有限公司 董事长 孙旭东 销售型商业地产的可持续经营 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、销售型商业地产的发展理念 二、销售型商业地产的盈利模式 三、销售型商业地产的可持续经营 四、五大服务体系 五、案例分享 内容提要 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Part 1 销售型商业地产的发展理念 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 城镇化 中国未来几十年发展的最大潜力 发展商业可以快速的将人口聚集到城市，商业是推动城镇化进程的关键因素。 中国的城镇化，是以人为本、公平共享的城镇化。城镇化的根本目的，是使更多居民享受现代文明生活方式，促进社会和谐进步。中国将不断创新发展理念，建设和谐宜居的现代城市，推进农村转移人口真正融入城市，促进就业、教育、医疗卫生、社会保障等基本公共服务均等化，加强保障性住房建设，使广大居民共享发展成果和城市文明。 ——2012年5月3日，国务院副总理李克强出席在布鲁塞尔举行的中欧城镇化伙伴关系高层会议开幕式并发表题为《开启中欧城镇化战略合作新进程》的演讲。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 融资困难，商业地产发展不容乐观 销售是资金最有效的来源 融资方式 权益性信托 房地产基金 上市融资 银行贷款 企业债券 销售平衡 特点 周期一般1—3年，期限短 周期一般1—3年，期限短 门槛高，上市耗时长，要求企业实力雄厚 贷款周期较短，一般为2年 对企业实力要求较高，一般要求上市公司背景周期一般也不超过5年，期限不符 依靠商铺销售来实现现金流平衡，常用方式 市场上常见的融资方式 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业地产魔咒：一卖就死 1、“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营活动和宣传推广。 2、分散产权分散出租效率较低，难以实现符合规律的的商业规划从而确保商业吸引力。 3、为销售而分割的小铺面规模难以引进较大些的主力店、品牌店，自由经营状态下档次参差不齐，最后劣币驱逐良币沦为街头摊档。 4、小业主购买后，相互观望、期待不切实际的租金导致开业率低，人气低迷，开业即死，或难以度过培育期。 5、售价过高，承诺返租回报难以兑现，导致小业主提起诉讼。 6、项目小业主财务目标要求情况复杂，导致经营恶化。 … … Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业地产到底能不能卖？ 恒隆、凯德、崇邦等商业地产典型代表看似持有，其实质是股份制企业、上市公司或是基金操作，背后有成千上万的股东； 企业的所有权被分散持有； 通过公司法、股东大会等形式把所有权与经营权很好的分离。 既然企业能卖，那么，商业项目也能卖。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 运用股份制理念，开辟商业地产新模式 聚集社会闲散资本，为我所用 所有权与经营权分离 通过租金收益获得投资红利 股份制的特点： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pt