房地产法律问题论述.ppt

房地产法律问题 若干问题研究 房地产调控目的 房价持续高涨，不利于房地产市场的健康发展，也会对经济、社会造成巨大危害。一是高房价将众多普通民众挤出市场，使更多人望楼兴叹，不利于住有所居目标的实现。二是催生房地产价格泡沫，累积金融风险。地产价格泡沫一旦破灭、造成金融危机，将危及宏观经济，美国的次贷危机和1997年的亚洲金融危机就是教训。三是加剧贫富分化。由于房价飙升，住房成了财富增长最快的工具，富有家庭就会加入炒房队伍，导致社会财富短时间内向少数人聚集，加剧了社会的贫富分化。因此，国家在实施宏观调控的同时，对房地产市场进行调控是很有必要的。我认为，调控的目的主要有两个，一是稳定房价，繁荣市场；二是搞好保障房的建设、分配和管理，推进住有所居 在我国，房地产业是国民经济的支柱产业。从投资角度讲，房地产开发投资在GDP中占比1999年是4.58%，到2008年超过10%，一路攀升。房地产开发投资占全社会固定投资的比例，近10年都在20%左右，京沪的这一比重甚至达到50%。 从消费角度讲，以2011年为例，当年房地产销售总额（包括一手房和二手房）是9万亿元左右，这是第一笔账。第二笔账，2011年社会的消费品零售总额是18多万亿元，其中城镇消费品零售总额占16万亿元左右，在城镇消费品零售总额中如去掉政府、企业、事业单位的消费，居民个人消费也是9万亿元左 但房地产又是一个 易出“状况”的行业。 2008年的美国次贷 危机，1997年的亚 洲金融风暴，1991 年的日本房地产和 金融泡沫破灭，30 多年前拉美国家的 房地产危机，等等， 应当引起我们的高 度警惕。因房价上涨过快，而极力贬低这个行业，是不客观、不理性的。因调控没有造成房价的下降而不满意政府调控，是可以理解的，但否定调控的重要性是不可取的。 积极的态度是促使 政府部门改善调控 措施，通过改革， 用“市场的手”来替 代“政府的手”，搞 好调控。再说，房 地产市场中的问题 是发展中的问题， 只能依靠发展逐步 解决。高房价没有 一吃就灵的降火妙药，原因是多方面的，既有市场发展中的问题，更有体制性原因，我们应该理性看待。 房地产调控困难 1.房价调控难，难在十分旺盛的刚性需求 改革开放以来，特别是最近10年，中国经济和居民收入快速增长，城镇化一直保持快速发展的势头。1978年，我国的城镇化率是17.92%，2012年是52.57%，差不多一年1个百分点的增长，就是平均每年有1300万人进城。在城市人口不断增长、史无前例的住房制度改革推动下，2000年后，个人买房积极性呈现出大爆发的局面，用“千年等一回”来形容都不过分。城镇居民巨大的购房能量是政府始料未及的，而在“井喷”般的需求面前，住房供应显得十分保守。据统计，2006年至2010年，全国商品住房销售面积达到36亿平方米，而供应面积仅为26亿平方米，明显的供不应求是导致房价上涨的主要原因。 2．房价调控难，难在宽松的货币环境 货币环境的宽松是和宏 观经济相关的。过去10 年，我国的货币环境总 体很宽松，流动性过剩。 2013年6月，我国的广义 货币(M2)已超过105万亿 元，过去10年内M2总量 增长5倍多，成为世界上货币总量最多的国家。货币增发导致流动性过剩。过剩的流动性流入资产领域，推动资产价格上涨。由于中国股市长期低迷，又导致大量资金流入楼市，形成大量的购房需求，促进房价不断上涨。流动性过剩是由外部和内部两方面的流动性决定的。 从外部流动性看。第一，外汇剧增导致流动性增加。2001年中国加入WTO以后，外贸大幅增长，外贸业吸纳了许多农村富余劳动力进城从事工业生产，有力推动了城镇化的进程。同时，大量的外贸顺差逐步形成了我国巨额的外汇储备。2013年6月，我国外汇储备已达3.5万亿美元，是世界最大的外汇储备国。由于外币不能在国内市场上流通使用，所以外汇进来以后，必须兑换成人民币，中央银行又得有相应的基础货币要发行，就会多印钞票，这是导致中国M2货币发行量增加的主要原因。第二，人民币升值预期导致海外热钱纷纷流入中国。仅前5年，人民币累计升值超过30%，外国投资者看到人民币会升值，就会通过各种渠道将热钱输入中国。这些钱进来又得增加人民币供应量。热钱进入，目的是盈利，一旦经济下行或他国经济好转，热钱就会撤离。 中国区改革开放以来，尤其是近年来，进出口数额大幅增加，国际经济对中国经济影响大大加强 从内部流动性看，主 要是银行信贷大量增 加。2008年以来，每 年新增贷款都在八九 万亿元以上，致使我 国M2的年均增长速度 超过15%。宽松的流 动性意味着流动的钱 很多。钱多，必然会 流进楼市，因为不断上