超级市场选址策略.doc

超级市场选址策略 ??? 超级市场店铺选址的好坏及各店铺之间网络连接的优良化程度。关系到连锁超市的销售力、获利力和竞争力，因此，选址策略至关重要。 1.理想店址的条件和要素 ??? (1)优良店址的三个条件 ??? ①未来十年以上的持续经营力 ??? 店铺选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，而店址一经确定就难以变动。因此，企业在选址时，必须具有发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来。因为网点所在地区的状况时刻都在变化：交通条件在改善，竞争越来越激烈，周围环境更是在不断变化和发展。 ??? 对于一个企业来说，新选定的店址应具有一定的商业发展潜力，在该地区具有竞争优势，以保证在以后一定时期内都是有利可图的。例如，日本的大荣公司凭借其连锁集团的优势，利用进货后3个月支付货款的时间差，迅速调整各连锁店的销售收入，在非商业中心购买了地价较低的土地，兴建商业设施及其他不动产，等到商业发展、地价升高后，卖掉地产赚取差价，商业设施则作为本公司的连锁超市的一个网点。 ??? ②规模性的目标顾客群存在 ??? 任何超市都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。一般的超市经营的主要是日常生活用品，受消费者购物行走距离规律的制约，消费者不大可能为一些日常生活用品而长距离的奔走。因而不大可能像大型百货商店或者是专业大型家用电器商店那样具有比较宽的流动顾客群体，只能主要依靠对一定规模的目标消费群体的服务，来获得比较稳定的销售收入。所以，能否拥有一定规模的目标顾客，是超市店铺选择应考虑的重要因素之一。 ??? 但是对于任何一个店铺来说，它的目标顾客群都是经常会发生变化的。市政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为预测未来顾客群的一个重要依据。例如，市政规划在某一地兴建一居民区，在居民区建立之初，居民较少，随着居民区生活设施及其他配套设施的不断完善和发展，居民也会日益增加，显然，在这样的地区设立连锁店网点，梢费者群的增加是必然的。象新建车站、码头、地铁出口、旅游景点、公共指示设施等均能增加消费者群。无疑，在进行未采消费者群的测定时，必须考虑到这些外部环境的变化。 ??? ③进出畅通的道路 ??? 优良店址的一个必备条件就是进出畅通的道路。 ??? 依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。 ??? 1．住宅区 ??? 住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。 ??? 2．教育区 ??? 教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。 ??? 3．办公区 ??? 办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。 ??? 4．商业区 ??? 商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。 ??? 5．娱乐区 ??? 娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。 ??? 由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。商圈店址调查要点与评估 ??? 店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。 ??? 失败店的主要因素有以下三点： ??? (1)地点选择失败； ??? (2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准； ??? (3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。 ??? 由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。 ??? 1．商圈实地调查的要点 ??? (1)开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。 ??? ① 住宅的种类： ??? A．单身住宅； ??? B．普通小区住宅(分大、中型)； ??? Ｃ．公寓(分电梯大楼、普通公寓)； ??? D．高级住宅区。 ??? 以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。 ??? ②住户的构成。便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。 ??? (2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种： ??? ①中小型企业(内部没有餐厅)； ??? ②中大型医院；