荣御花园市调研草案.docVIP

荣御花园市场调研草案 一、地理位置 荣御花园位于董家镇南段李东村，向南1.5公里为董家镇中心位置，配套较为齐全，有历城二中、小学、幼儿园、董家镇政府、银行等；向北约2公里为郭店镇，连接102省道；西南7.5公里为工业北路济钢片区，人口稠密，消费需求大；向西约4公里为机场路，连接遥墙机场沿线；配套有郭店卫生院等单位。 二、项目现状 荣御花园土地性质为国有划拨土地，项目所在原型为某矿区；现一期现房销售剩余10余套，二期封顶尚未销售。户型两种面积约两室110平米、三室150平米左右，沿街为商铺，南楼东西方向1-2层也为商铺，总面积2万余平米。建筑类型为砖混结构6+1层，顶层阁楼无晒台，户型与标准层统一，室内房顶最低处不小于2.2米，结构较为合理；明室明厅明厨暗卧，户型均好性一般；北楼西面有隔壁单位围墙遮挡，采光受影响，如建铁艺墙体可改良采光效果。小区整体设计较为简单，绿地面积小，景观布局简陋。 三、相关竞争楼盘 （一）东城尚景 东城尚景为集体土地、旧村改造项目，位于虞山大街中段，经调研大致判断为郭店小区延续建筑。 东城尚景为两座高层，一座多层，现已是现房，但售楼处装修尚未完成，沿街围墙未拆除，购房者无法进入售楼处，根据售楼处内部装修情况分析，项目销售团队大致二月中旬以后才能进入（目前售楼处内部LOGO板制作安装完成，墙体粉刷结束，办公家具没有到位）。 现了解到东城尚景户型两种，分别为三室150平米、两室117平米； 东城尚景外立面较为雅致，品质感较好，园区连接郭店小区，规模连成一片，有大型社区的感觉。 东城尚景目前已是纯现房，即买即住，对销售极其有利。 （二）相公·吉祥苑 相公·吉祥苑土地性质为集体土地，为典型的旧村改造项目，售楼处位于虞山大街中段向北600米，总建筑面积48万平米，现户型面积区间为77——210平米，共六个户型，小区景观规划在本区域较为理想，环境相对较好，其中一期全部入住，位置处于小区东北部（其中包括济钢团购房），与荣御花园一期相邻；二期为准现房阶段即将交房（其中有中建八局团购房）。现楼层均价如下： 楼层 均价（元/平米） 一层 2980 二层 2047 三层 2047 四层 1977 五层 1897 六层 1827 阁楼 1430 均价 1786 该项目户型齐全（尚有87.3、121.1平米户型未推出），房源充足，已形成规模，易于消化大量客源，便于单位团购，可满足不同客户需求，选择性较强。 （三）王舍人片区 王舍人片区目前旧改项目也在大面积开发中，以某石材市场为例，2008年月销售平均20-30余套，由于地理位置优势，便于吸引周边企业职工家属购房，该片区经济较为繁荣，配套设施较为完善，民生必需品供应量大，便于客户出行、生活，况总均价较低（约为2200-2300元/平米）、消费者收入相对较高，客观上阻碍了客户向东北方向（董家镇、王舍人镇）选择的脚步。 四、项目SWOT分析 （一）优势（strength） 1、土地性质 本项目目前具备三证，属于国有划拨土地，区别于相公吉祥苑与东城尚景，在土地性质上的优势为不争的事实，且项目现已准现房发售，开发进度已到二期，有一期作为比较，具备一定的可信度。 2、交通状况 项目出口处有10路公交车，直达洪家楼繁华区域，为居民的出行创造了有利的条件，302路市郊车也从项目出口处设置站牌，票价3元，作为10路公交车的辅助线路也能满足一部业主的需求。 3、周边配套 距离董家镇小学、中学、历城二中、镇政府仅1.5公里之遥，教育配套完善，生活必需品采购较为方便；向西南方向有郭店卫生院，医疗配套合理。 4、户型特点 本项目主力户型为110平米两室户型，面积及户型结构较为科学，易于消费者接受。 （二）劣势（weakness） 1、区位现状 （1）位于虞山大街东北地段，距离济钢人口密集区域7.5公里，位置偏远；虽有两路公交车经过，但远离市区仍显便利不够。 （2）虞山大街是项目西南方向客户来此的必由之路，然东城尚景、相公吉祥苑售楼处及宣传板均设在道路的两侧，客观上极易产生客户分流现象，造成资源浪费。 2、周边环境 眼下项目所处地块为董家镇南头位置，周边环境差，空气污染严重，无景观配套，生活环境较为低下。 3、建筑本身 荣御花园二期为2万平米住宅+商铺，多层建筑；从体量上来看无法形成大型社区，较之东城尚景、相公吉祥苑存在一定的差距，不利于形成羊群效应引发集体团购潮流；况二期空地面积有限无法进行过多的景观绿化，难以根本上改善居住环境，从而丧失一部分对生活质量要求较高的客源。 4、社会舆论 小区原址为某矿坑，经调研周边居民对此地地理结构存在怀疑态度，会对下一步推广造成一定影响。 5、客源稀少 经调研，本项目难以对相关客源进行准确定位。 （1）一期业主背景纷杂，为