北京别墅市场回顾及天鹅湖项目客群分析.ppt

* * 客群特征描述——垄断行业人员 年龄：30－45 气质特征：中规中矩，脚踏实地 思维特征：社会主流中庸思维 家庭构成：二人世界、三口之家 家庭收入：10—50万 置业偏好：联排，洋房 关注重点：性价比、配套 行业划分 年龄级别 活跃指数 消费级别 接待困难度 金融人士 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ IT一族 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 地产精英 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 政府要员 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 垄断行业人员 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 资源型企业主 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 客群特征星级表 LESSONS FINISHED，THANKS！ * * * * * * * * * * * * * * * 2007年1-12月北京批准销售别墅3458套、98.12万平方米，批准销售套数同比下滑29.40%；1-12月累计销售别墅6097套、183.52万平方米，销售套数同比下滑34.75%。1-12月北京别墅市场供给套数是销售套数的0.57倍，供给面积是销售面积的0.53倍，供求差距仍然较大。 * * * * * * * 这些来自不同领域、不同行业的高收入者具备不同的个人特征 * 这些来自不同领域、不同行业的高收入者具备不同的个人特征 * * * * * * 2007年北京别墅市场回顾及本案客群分析 2008.03.05 2007年北京别墅市场政策总结 “三房”对接 8月7日，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。 9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》 。 11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》。 11月27日，建设部、 发改委等七部门出台《廉租住房保障办法》。 11月30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》。 经适房、廉租房、限价房无缝对接 完善保障性住房体系 · 影响部分中低档楼盘销售情况 “6次”加息 自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存贷款基准利率不断上调。 金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到 3.87% ，共上调1.35个百分点； 一年期贷款基准利率由6.12%提高到 7.47% ，共上调1.35个百分点。 一年内6次加息 · 抑制投资炒房 · 观望现象严重 “二套房”首付四成 2007年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。 首付比例提高 · 投资炒房比例锐减 打击“囤地” 10月28日，国土资源部有关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法。 国土部门拟定了4条应对开发商囤地的办法： 1、实行“净地”出让 2、合理控制单宗土地出让规模 3、规定每宗土地的开发建设时间 4、加大闲置土地的处置力度 打击囤地力度加大 · 市场大量土地瞬时供应 市场竞争日益激烈 开征物业税 物业税是房地产税或不动产税的通俗称法，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，通常应缴纳的税额也会随其市值的升高而提高。 国税总局有关权威人士明确，今年不开征物业税，而且“近两年内都不可能开征”。 未来征收物业税 · 抑制目前购房需求 银行贷款利率的上调 第二套住房首付比例的提高 自住型需求 投资型需求 首付资金提高 信贷压力增大 抑制部分需求 首期资金增多 贷款成本加大 投资成本加大 投资风险较大 抑制部分需求 对别墅市场影响较大的政策 2007年北京别墅市场回顾 2007年西山别墅区占新增供应总面积的22.09%，紧随其后的八达岭昌平、中央别墅区分别占供应总面积的17.82%、16.63%，是北京别墅供应的三大主力区域。 亦庄开发区和城南阳光供应量不足5万平方米。 西山、八达岭、中央别墅区占据供应绝对主力 泛南部地区别墅市场发展缓慢 从别墅供应的套型面积结构来看，2007年北京别墅供应集中在200㎡以下和200-300平方米两大套型面积段，分别占批准销售总套数的34.64%、34.81%，其次的是300-400平方米的套型，占供应套数的16.71%，其他套型的别墅供应套数都不足10