大众营销推广实施方案(全案).doc

前言 第一部分 项目SWOT分析 第二部分 项目定位 第三部分 产品修正建议 第四部分 价格策略 第五部分 销售策略 第六部分 营销推广实施方案 结 束 语 附：CIS基本知识 前 言 “大众小区”是大众公司投资兴建的第一个房地产项目，公司主要领导层对项目的规划是建立人文环境相对优美的住宅小区，针对的消费群体除城市的有住房需求的人群以外，还针对部分中产阶级对高尚住宅小区的需求。因此必须树立“消费者需要的不仅是房子，还需要生活配套以及文化”的开发理念。 对本项目而言，完善项目配套设施，行之有效的项目推广，是项目成功开发销售的根本条件，完成项目的整体销售，可以带来三个方面的效益：第一，经济效益。通过销售会产生一定的利润。第二，品牌效益。全方面的树立“大众”公司的品牌；第三，资源整合效益。大众公司可借此契机做到企业发展战略与拥有品牌资源的有效结合。 我公司不仅提供的销售方案，还有“大众”品牌的建立，旨在阐述我公司对该项目营销推广方式的进一步深化，并表达我公司对代理该项目的诚恳态度以及能够成功运作项目的信心。结合项目的现实情况及各项资源优势，在综合以往公司运作过的成功经验，对项目的营销推广上进行了深入细致的研究，得出了较为适合本项目操作的各项结论。但报告中因诸多客观因素尚未确定，诸如项目配套设施建设的时间不确定性因素、未来喀什市潜在竞争项目的发展状况等，因此，其所涉及的相关部分仅为设想和建议，具体营销策划方案在进行深入的市场调研后，根据市场条件进行确定。 我公司是新疆本土营销策划企业，专业团队的销售业绩在乌鲁木齐、库尔勒、喀什等地区已有良好的口碑。今天，我们所能做的只有站在企业的高度上，实现本案经济效益和社会效益的最大化，间接地为喀什人民做点实事。 第一部分 项目SWOT分析 项目的优势 1、板块优势 地处规划中三运司商贸中心周围； 地处班超公园附近； 帕依纳甫路和鱼池路交口，不远是多来特巴格路。 2、街区功能优势 紧靠三运市场，且市场经营良好。方便就近居住。 周围有学校：三运司幼儿园、十二小、三中、三十中、六中等。 距二医院二百米左右。 距三运司市场百米以内。 大众游泳池目前是南疆最大最好的游泳馆，且经营良好。 3、项目潜在优势 附近规划中三运商贸城已开工建设； 附近一建计划用地也是建设大型住宅小区； 规划中的星级酒店有利提高社区品质； 有规划附近临水公园。 4、公司优势 “大众公司”在喀什地区有良好的知名度； 多种产业联动有益于本案营销推广。 5、其它优势 入市时机优势。目前喀什地区小区建设很落后，市场上没有完备配套设施的社区。 市场需要的优势。 本案户型合理，外观设计优美。 本案多处设计细节体现人性化。 地段有升值的潜力。 小结： 我们认为项目核心优势在与以下几点： 较佳的地理位置和良好的市场氛围，企业资源丰富，易进行造势行为。 二、项目的劣势 1、区域认同不足。本案的目标是“高尚社区”，周围市场缺乏认同的商住环境。 2、殡仪馆在小区对面。 3、非现房。 4、本案4月左右办下预售许可证，5月封顶。市场淡季为6、7、8月。 5、户型虽合理但较单一，面积较大。 6、容积率为1.7，相对较高。 7、周围有相当的旧房，会影响接近本案住宅楼的低层销售。 小结： 本项目运作的关键在如何吸引有效客户群和市场的认同。 三、项目威胁点 1、喀什地区没有相对高端的社区，推广需要对目标市场准确定位。 2、周围规划的项目过多，无法在短期内一一实现。 3、喀什地区传媒业不发达，信息无法有效传递，导致人力成本加大。 4、拆迁42户的压力。 小结： 项目面临因设施需资金的投入。 四、项目的机会点 1、拥有游泳馆、星级酒店的社区是高尚社区存在的基础，也是市场空白点。 2、楼宇外观是本案比较明显的优势。 小结： 在迎接及扑捉市场机会点之前，还需细化运营目标而精确命中。 第二部分 项目定位 我司经过对贵司的了解认知，建议对本案定位和贵司的品牌定位相结合。不仅有利于楼盘的销售，对公司的其它项目开展也大有裨益。 一、企业品牌的建立，文化要铺路先行。 企业文化是文化的一种。什么是文化？文化是一种不成文的制度。企业文化很重要的一方面是指一个企业的核心价值观。它是所有人都信奉并自觉遵守的行为准则。企业由弱到强、有小到大的发展过程中，必具备高瞻远瞩企业发展战略，要成为可以面对巨变数十年繁荣发展的持久公司，第一步也是最重要的一点，就是明确核心理念，树立在任何情况下坚持不渝的坚定价值观。 总体来说，企业文化应该是包括企业的核心理念、经营哲学、管理方式、用人机制、行为准则、企业氛围的综合，是一个综合体。从根本上说，企业文化是一个企业生生不息的源泉。我们看待大众公司和本案关系时，通过本案的定位