成都城北198板块研究.全解.ppt

策略一——在1.5及3.0的容积率下，我们将容积率做综合考虑，将产品做高低明显分区，以提高项目整体舒适度及调性。 住宅产品配比策略 东地块（亩） 总住宅用地 347.73 容积率1.5 住宅用地 173.03 （49.8%） 容积率3.0 住宅用地 174.7 （50.2%） 综合容积率 2.25 总建筑面积 约52.2万方 策略二——错位匹配，紫荆花语、拉菲公馆与狮子湖西地块必然会出现高层与联排等高低配，本案需考虑错位匹配，做到各项目相互补充，避免竞争。 住宅产品配比策略 本案 户型 面积区间 占比 三房单卫 110-120 5% 三房双卫 130-140 40% 四房 150-160 45% 五房 170-180 10% 本案 高层产品定位：首改、再改 户型面积： 100-300㎡ 狮子湖西地块 高层产品定位：首置、首改 户型面积区间： 75-110㎡ 紫荆花语 高层产品方向：首置、首改 户型面积区间：70-106㎡ 拉斐公馆 高层产品方向：首改、再改 户型面积区间：110-180㎡ 户型 面积区间 占比 三房单卫 85-95 25% 三房双卫 100-110 35% 四房 110-120 35% 五房 160 5% 创新叠墅：兼顾联排和叠拼产品双重属性； 端头为三跃套型（1跃2跃3），中间户为下叠（1跃2）与上叠套型（3跃4）拼接。 1跃2跃3套型 3跃4套型 1跃2套型 端头套型地下室 下叠套型地下室 上叠套型地下室 4F 3F 2F 1F -1F 注：端头和下叠套型通过地下停车库和室内进入地下室；上叠套型经地下停车库和专属电梯到达。 创新叠墅产品诠释 创新产品诠释——端头套型 端头套型：同时享有前、中、后三面私家花园，极好的视野以及采光、通风环境。 创新叠墅产品：中间套型 中间户：控制面积。下叠套型（1跃2）享有前后私家花园，通过私家庭院直接入户；上叠套型（3跃4），主要享有地面私家花园和屋顶花园，通过专属电梯入户。 注：上、下叠套型的地面花园可结合甲方和设计单位的理念，重新进行规划及分配。 特点三 特点二 特点一 叠墅相比传统经济型联排，容积率指标更高，同等规模用地的修建体量更大； 叠墅端头套型完全比拟联排端头套型的居住感受，产品价值和溢价能力高； 叠墅中间套型，兼具地面庭院和独立入户的别墅居住感受，且面积和总价相对联排和保利198蝴蝶谷组团的叠拼更易控制，对具有别墅情结，总价承受力一般的客户颇具吸引力。 创新叠墅特点：出容积率、端头品质高、中间套型面积总价易控制 创新叠墅的产品特点 方案比选 产值测算：总产值相当的情况下，建议采用方案一 方案一（叠拼+高层） 产品类型 规模（亩） 体量（万㎡） 价格（元/㎡） 总产值（万元） 叠拼 200 12 11236 134832 高层 147.73 40 8000 315200 合计 347.73 52 　 454832 方案二（联排+高层） 产品类型 规模（亩） 体量（万㎡） 价格（元/㎡） 总产值（万元） 联排 183 8.5 11545 98132 高层 164.73 43.5 8000 34800 合计 347.73 52 　 446133 比选两种方案，总产值上没有明显差异，但是方案一可以规划更多的低密叠拼物业，提升项目品质。 结合区域改善型产品的供需情况，实现本案与保利紫荆、拉斐公馆及保利狮子湖西地块的面积错位，建议高层改善型产品的面积区间在100-160㎡，别墅做创新叠墅、其中中间160-180㎡， 端头250-300㎡。 住宅产品配比 产品类型 套型 套型面积（㎡） 体量（㎡） 体量占比 套数 套数占比 高层 三室两厅双卫 100-120 184000 35% 1667 44% 四室两厅双卫 140-160 210000 42% 1375 40% 别墅 中间 160-180 120000 　 23%　 450　 16% 　 （联排） 端头 250-300 合计 　 100-300 520000 　100%　 3492 100%　 别墅产品价格建议 住宅因开盘较晚，先暂不考虑其售价，参考项目周边别墅同类产品售价，建议开盘以200万内可买别墅，350万以内可以买端头大面积别墅，制造销售热潮，建议开盘单价： 别墅价格： 中间10000元/ ㎡，总价200万以内 端套12000元/ ㎡，总价300-360万 产品配比建议 产品物业建议 开发时序建议 别墅产品建议 套型设计要点 创新叠墅套型设计三大要点——赠送面积最大化，突出高性价比。 1、利用阳台面积不超过套型建筑面积的20%，进深不超过1.8米的政策，做赠送； 2、客厅或餐厅设计两层挑高空间，提升空间感，且预留后期搭板接口，一层变两层； 3、屋顶层露台按照卧房尺寸进行设计