房地产开发流程与管理全解.ppt

LOGO 房地产开发流程与管理 康 厚 荣 2016年10月 面对数不尽的房地产书籍，我们怎么快速掌握！ 面对繁杂的房地产开发管理流程，我们眼花缭乱！ 房地产开发项目管理流程.xls 面对拥有上千个科目的成本，我们又怎么把控！ 房地产开发项目管理流程.xls ※书籍那么多，短期不可能看完！ ※流程图看得眼花缭乱！ ※成本、财务、营销、法务等也不是我的专业！ 那么我们能否二小时成为房地产开发高手呢？ 什么叫房地产？ 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产是房产和地产的总称（又称不动产）。房产权益包括：占有、使用、收益、处分等权利。地产权益包括：使用、收益、转让等权利。 土地使用权 国有土地包括哪些？ 根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地： （一）城市市区的土地； （二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （三）国家依法征用的土地； （四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 土地使用权 集体土地包括哪些？ 我国《宪法》第10条和《土地管理法》第8条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据这一规定，在农村和城市郊区，除由法律规定属于国家所有的土地以外，都属于农民集体所有土地。 国有土地使用权——划拨 国有土地划拨包括 下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以采取划拨方式供应土地：　　㈠国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。　　㈡军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。　　㈢城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。　　㈣公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。　　㈤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。 国有土地使用权——出让 中华人民共和国国土资源部11号令.doc 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证是项目用于土地确权和用地实施规划的要件。 容积率 用地面积 建筑面积 建筑密度 绿化率 建筑限高 知识点 建设工程规划许可证 知识点 修建性规划设计方案 （1）建设条件分析及综合技术经济论证。 　　（2）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，平、立、剖。 　　（3）建筑日照分析。 　　（4）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。 　　（5）市政工程管线规划设计和管线综合。 　　（6）人防、消防、竖向规划设计。 建设工程施工许可证 知识点 扩初设计 施工图设计 施工图审查 工程招标 技术审查 报建费缴纳 商品房预售许可证 知识点 商品房预售的法定条件如下： 　　（l）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押； 　　（2）持有建设工程规划许可证； 　　（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间； 　　（4）同金融机构已经签订预售款监管协议； 　　（5）经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明，向境外预