浅谈房地产开发项目的成本控制理管理.doc

浅谈房地产开发项目的成本控制管理 摘　要：　房地产开发项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程,每一阶段都不同程度影响到房地产开发项目的成本、费用、利润。结合管理学的角度,通过分析房地产开发项目全过程中各个环节的成本控制方法,分析成本运作管理机制,提供成本管理优化措施。 关键词：　房地产；　开发项目；　成本控制 我国加入WTO后,房地产业将会面临新的竞争和挑战。加强管理,提高效益,是房地产企业应对竞争的有效手段。 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,可分为四大部分:一是建安成本,二是土地成本,三是配套设施费,四是规划设计费。在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产开发企业如何控制建设工程的总造价,提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题。 1　项目开发过程的成本管理 1.1　在工程造价全过程控制中，工程决策和设计阶段的成本管理是项目投资控制的关键。长期以来,我们在工程造价管理中,普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在项目的实施阶段。这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”事倍功半。要有效地控制工程成本,就要把重点转到决策与设计阶段上来。 可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心,要想在这一阶段把质量、造价和工期结合好,就需要完善投资决策机制,成立投资策划部门,进行充分的市场调研、详细收集资料和反复的方案比较,进行必要的专业分析论证,尽可能选出最佳组合,从而作出科学的决策。 建设项目工程造价的确定主要是在设计阶段,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5% ～2%,但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见,设计质量的好坏将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少。科学合理的设计,工程造价可降低10%。设计阶段主要从以下几个方面来控制造价。 (1)实行设计方案招投标制度,认真比选方案。为了提高投资效果,从初步方案到施工图设计,都应进行各方案比选,组织设计方案竞赛或设计招标,从中选择最佳的设计方案,保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生。 (2)进行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的管理方法,也是控制投资规模的有效措施之一。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,充分考虑施工的可能性和经济性。开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。房地产商应将项目造价目标分工种、按专业逐层分解,调动设计人员的积极性,要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面进行设计挖潜,用价值工程等方法进行比较、论证,在保证功能的前提下,最大限度地节约工程造价。人力资源是管理活动的第一资源,进行限额设计也是管理学中人本因素的体现。通过要求设计人员采用新材料、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。另一方面,对整个项目的建筑品质、小区的综合平面布置、污水处理、智能化布置等作细致研究,并注重征求各方意见,避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动,甚至重新设计。 (3)开展价值工程的应用。价值工程的主要特点:以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。例如,利用深基础增加地下室,这样地下储藏室可以停放车辆和储存杂物,小区可以不必建地上停车场,既节约了用地,也美化了环境。这就是利用价值工程中的成本略有上升,却能带来功能大幅提高的结果。 (4)增设合同条款,建立奖惩制度。在选定设计单位签订设计合同时,应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款,对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行控制。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计,当设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5% )时,则扣罚一定比例的设计费。 (5)加强图纸会审工作。将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在工程施工前,组织相关部门对施工图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核,从不同角度对设计图纸进行全面的审核工作,以求得提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。 (6)竞争择优,加强工程招投标环节的成本控制。工程招投标是有效控制工程成本的核心,施工队伍的优劣关系到建设单位工程成本控制的成败。通过招投标能择优选取既具有足够的技术实力,又能在工程造价上给建设单位合理优惠的施工企业,从而确保工程质量和工期,降低工程成本。 1.2　施工阶段的成本管理 由于工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰,使工程造价