华燕置业-上海荣惠周浦项目产品户型提升建议成稿-60PPT-2007年解析.ppt

荣惠·南汇周浦项目户型探讨 Nov 2007 思路纲要 本项目的产品线研判（户型为主） 规划项目的户型建议 在希望的田野上　我们的明天会更好 报告目录 一、本体分析 二、竞争分析 三、客源分析 四、总体产品线定位 五、一期户型优化详细建议 六、二期户型优化战略建议 一、本体分析 1、规划方案回顾：技术经济指标 基地呈南北狭长形，实际用地约17.96公顷。 整个小区根据地形和客观条件分为三个不同的区块：即南侧靠近周祝路的一期、东侧夹在周浦镇敬老院和周浦变电站之间的回迁区以及北侧靠近繁荣路的二期。 其中，一期技术经济指标 总建筑面积82950平方米 其中： 住宅建筑面积71900平方米 配套公建面积11050平方米 居住总户数 734户 居住总人口 2569人 容积率 1.79 建筑占地面积： 8465平方米 建筑密度 18.3% 绿地率 45% 集中绿地率 10.5% 住宅部分总停车数 409辆 其中：地面停车数 57辆 地下停车数 310辆 停车率 0.5辆/户 1、规划方案回顾：立面风格 立面造型采用“Art-Deco”风格 1、规划方案回顾：房型面积配比 1、两房比例较高，尤其是86平方米左右的两房； 2、90-120平方米的面积段为空白区间； 2、区位界定 偏离周浦核心区，位于南部延伸版图； 南临四高小区，将逐渐完善区域生活配套。 3、环境分析 4、问题界定 所在片区较荒 区域住宅市场供大于求 7090政策控制 政策风险随时爆发 本单元结论 作为周康向南延伸第一个高品质9070项目，本案应该更加倡导区位的城市属性，并且能够展示周康南部未来城市居住定位理念的一个城市型项目； 从项目开发的时机来看，区域3-5年内均呈现供大于求的市场态势，面临激烈的竞争；同时，目前项目小环境较差、配套欠缺，因此必须充分挖掘、塑造项目的产品力成为项目定位的关键。 二、竞争分析 1、在售个案房型面积配比及去化 周康地区分为周浦与康桥两个细分板块； 两个板块产品和价格差异较为明显，康桥明显优于周浦； 就目前的市场状况而言，本案竞争市场主要以周浦区域个案作为参考。 1、在售个案房型面积配比及去化 第一梯队： 中邦城市 绿地东上海 第二梯队： 东方晶华园 龙威名庭 第三梯队： 桃花园 1、在售个案房型面积配比及去化 1、在售个案房型面积配比及去化 本单元结论 本单元结论 三、客源分析 1、原有客源来源 2、客源演变 周康得天独到的区位，使其客源构成相对庞杂； 随着轨道11号线建成时间临近，以及通往市区公共交通的更加完善成熟，周康板块必然吸引大量市区（浦东南）客源前来置业； 同时，周康与航头惠南等郊环外板块价格差异较小，也必然吸引部分想靠近市区居住的客源 2、客源演变 2、客源演变 3、客源定位 3、客源定位 3、客源定位 3、客源定位 四、总体产品线定位 1、整体形象定位 3、本项目产品线发展思路 4、整体产品线梯度 4、整体产品线梯度 五、一期户型优化详细建议 市场机会的再度挖掘 可变户型组合探讨：四变二 六、二期户型优化战略建议 The end!Thank you! 南上海版图崛起第一高度城市雕塑影像馆 周康板块首座纯高层“Art Deco”经典卫城 未来70/90高层小户型的典范之作 一期以功能紧凑＆高附加值户型产品为主线； 二期以功能优化＆功能拓展的可持续发展户型产品为主线； 最先入市产品 中小面积，中档定位 主力面积，中流砥柱 中高档定位 舒适度和价值的体现 高档定位 精装修，压轴小户型 高档定位 一房66平方米 二房80-90平方米 一房55平方米 二房85平方米 三房110平方米 三房130-140平方米 拼接式大房型150平方米 （一房65平方米、二房85平方米） 调解容积率房 （一房35-55平方米、两房85平方米，视情况而定） 产品面积50~65平方米左右的精致一房 功能基本配全，面积非常紧凑； 充分享受高品质社区的各类物业服务； 低首付、置业门槛不高，又能提升生活品质； 小户型中的“小户型”值得拥有 主力户型以规划方案中，面积85~90平方米为主； 迅速捕捉以低成本置业／高品质追求者的细分客层，以具有价格 优势为先导的55～65平方米左右的小户型，进行少量参与； 适当增加功能