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一、判断题 1. 每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（ 　）由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同。（ 　）．在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）14．路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整10．建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（ ）10．房地产需要专业估价的理由（ 　）。　　A．房地产具有独一无二性　　B．政府部门要求估价　　C．房地产价值量大　　d．房地产市场是地区性完全市场　8．在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ 　）。　　A．算术平均数　　B．中位数　　C．加权平均数　　D．众数1．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（　 ）。　　A．1.05　　B．0.98　　C．0.95　　D．1.03　6．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（　 ）。　　A．周围环境状况、安宁程度　　B．位置有利于原料和产品的运输　　C．交通是否便捷及离市中心的远近　　D．繁华程度、临街状况　8．下列表述中不正确的是（　）。　　A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果　　D．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果　　C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果　　D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果/m2,汇率为8.12；该类房地产以，美元为基准的价格月均递减0.4%，则其2000年12月15日的价格为（）（2000年12月15日的汇率为8.00）1000*（1-0.4%）4*8=7872元/m2 　2．某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（　）万元。　　A．4580　　　B．5580　　　C．6580　　　D．758014．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（　 ）元／m2。　　A．2585　　B．2393　　C．2955　　D．2964 32．某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（　 ）元／m2。　　A．2025　　B．2250　　C．2700　　D．3000．某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（　 ）万元。　　A．222.76　　B．224.67　　C．268.67　　D．298.336．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（　 ）万元。　　A．78　　B．882　　C．1210　　D．1272　5．某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（　 ）元/m2。　　A．1700　　B．2000　　C．2100　　D．240033．如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（　 ）万元。　　A．1125　　B．1800　　C．2250　　D．3375 　30、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ 　）万元。（采用四三二一法则） 　　A．150.8　　B．160.8　　C．170.8　　D．180.8 32、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为