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第7章 收益法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） 、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产(　　)。 A.目前是否有经济收入　 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用 、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为(?)元每平米。 A.3473 　　B.4365 　　C.4500 　　D.4635、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(　　)。 A.有租约限制下的价值 　　B.共有房地产的价值 C.无租约限制下的价值 　　D.承租人权益的价值 、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为(　　)万元。 A.35B.85 　　B.360.49 　　C.362.93 　　D.365.29 、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　)。 A.7.65% 　　B.B.75% 　　C.9.42% 　　D.10.19% 、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为(　　)万元。 A.85.45 　　B.87.16 　　C.88.50 　　D.88.90建筑物净收益=（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A．建筑物重置价 　　B．建筑物现值 C．土地价格 　　D．房地产价格 收益法中所指的收益是（ ）。A．估价时点前一年的收益　B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益　　D．估价时点前最高盈利年份的收益 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。A． 30 　　B．40　　C．50 　　D．60 已知～年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（　）。 A.7.78％ 　　B.8.28％ 　　C.13.21％ 　　D.14.21％采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A．400 　　B．450 　　C．500 　　D．540 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A．180　　　　B．196　　　　C．200　　　　D．300 某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（　）。? A．10.0％　　　B．11.1％　　　C．11.9％　　　D．12.5％某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（?）元/m2。 A．14140　　　B．42421　　　C．56561　　　D．60000 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（?）元/m2。 A．3275　　　B．3287　　　C．3402　　　D．4375 某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万