第八章投性房地产.pptVIP

第十二章 投资性房地产及其他资产 ?教学目的与要求 通过本章教学使大家弄懂投资性房地产的概念、特征、范围、确认条件与计量模式，掌握投资性房地产取得、后续计量、转换、处置等的核算。 ?重点 投资性房地产特征、范围、确认条件、计量模式 取得、后续计量、转换、处置的会计处理。 ?难点 成本模式下的后续计量、转换的核算。 ?教学内容 第一节 投资性房地产的概述 一、投资性房地产的概念及特征 （一）概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 （二）特征 1.投资性房地产是一种经营活动 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于出售的房地产。 3.投资性房地产有两种后续计量模式 4.能够单独计量和出售 二、投资性房地产的范围 （一）已出租的土地使用权 是指企业通过出让和转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常 包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。 对于经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 (二)已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 说明：已出租的建筑物—企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置并将继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 (三)持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。如： 企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。 三、下列不属于投资性房地产 （一）自用房地产 自用房地产指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，比如企业用于产品生产的厂房、用于经营管理的办公楼、营业用的土地使用权等，应分别列入企业的“固定资产”和“无形资产”科目核算。 自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在生产现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。 如企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，则该旅馆饭店不确认为投资性房地产，而应当属于企业自用房地产。作为存货的房地产指房地产开发公司在正常经营过程中销售的或为销 （二）作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。 从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。 注意：在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途部分能够单独计量和出售，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认 （一）确认条件： 首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）成本能够可靠地计量。 （二）确认时点： 对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，确认时点为租赁期开始日，即土地使用权，建筑物进入出租状态，开始赚取租金的日期。 对持有并准备增值后转让的土地使用权，确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。 二、投资性房地产的初始计量及取得的核算 （一）初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本可参照 “固定资产”和“无形资产”等章