房地产开发与经营作业.docVIP

项目名称：天津市小康区高新技术产业园区南区建设项目 系 别 建筑与材料工程学院 专 业 名 称 工程管理 年 级 2011级 课 程 名 称 房地产开发与经营 组 员 夏津津、毛陈、吴凡、李季 指 导 教 师 万力 二〇一四十月 房地产开发概述 小康区作为滨海新区的北部门户，对国家的滨海新区发展战略起着重要的作用。按照产业发展规划，小康区要“走新型工业化道路，继续壮大石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等支柱产业。”其中，高新技术产业区就是为这些产业提供落脚点。这种开发模式属于混业开发。政府所建立的高新技术产业区内跨行业的相互渗透与互动发展。 由于本项目是政府派出机构，所以土地使用权获取是直接由政府特批。 项目区位于某市小康区南部茶淀镇，某市小康区生态型高新技术产业园区的规划区。东至规划的次干路三，南至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四，规划总用地面积256公顷。现状用地包括居住用地、工业用地、道路广场用地、水域和其他用地。 此次经过土地整理重新推向市场的地块用途主要为建设工业用地和居住用地，用于进行工业地产及商业地产的开发。此价格已经包含不可出让面积的分摊费用。 （1）工业地产土地价格预测 通过查阅相关资料，某市技术开发区土地出让平均价格约在23.41万元/亩。小康区虽为滨海新区的重要组成部分，但其工业发展与技术开发区相比较慢，尚处于初级开发阶段，则估计其土地初始转让价格大约在20.00万元/亩。考虑其发展速度和发展水平，预计其土地价格年平均增长率为5%。 （2）商业、居住地产土地价格预测 本项目参照小康区商业、住宅用地的土地出让情况进行预测。2008年，项目商业地产价格为210.00万元/亩，住宅地产价格为150.00万元/亩，考虑商业、居住地产价格未来走势以及资金时间价值等因素后，预计到2012年，该项目的商业地产土地出让价格为255.25万元/亩，居住地产土地出让价格为182.33万元/亩。 （3）土地出让计划 建筑类型 建筑面积（万平方米） 备注 居住建筑 28.00 容积率1.5-1.8 工业建筑 1.00 容积率1.0-1.2 公共建筑 82.95 容积率1.5 合计 111.95 从目前的情况来看，土地整理出让的周期一般不会超过8年，根据本项目的地块具体情况，决定在5年内出让完成，初期出让比例较低，当土地价格有一定上涨后，再批量出让。 房地产开发前期工作 一、立项审批1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。二、规划设计1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；3、国土部门核发的《国有土地使用证》；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标申请表；3、建设工程监理公开招标申请表。（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工邀请招标审批表；3、建设工程监理邀请招标审批表；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、其他申请邀请招标理由证明。（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法