[北京富力广场商业项目简介.docVIP

前言 近期，随着房地产业宏观调控政策陆续出台，住宅市场受到了较大影响，成交量大幅下降。包括万科、龙湖、远洋在内的众多开发商均把目光转向了商业地产市场，加大了对商业地产的投入。如楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩所言：“楼市新政的出台，直接缩小了住宅地产和商业地产的距离，这对商业地产来说，是一次很好的机遇。” 然而，商业地产产品的开发运营是一项长期的、高投资的资本运作过程，不仅要求开发商有雄厚的资金实力，更要有敏锐的商业嗅觉和一支具备丰富商业运作经验的精英团队，这是打造成功商业地产项目的必要条件。对任何一个计划进入商业地产市场的开发商来说，科学、细致的前期调研，客观、丰富的案例分析，持续、稳定的专业支持必不可少。否则，我们看到的只能是一批批脱离市场需求项目的盲目开发，同质化商业间的恶性竞争，商家惨淡经营，开发商品牌价值缩水、投资难以收回。 中国指数研究院长期对全国商业地产市场进行监测分析，本期以富力地产首个大型商业项目“VIVA富力广场”为典型案例进行分析，望对投资商、开发商、商业管理等相关企业有所借鉴。 立足年轻时尚 提升品牌价值 图1：富力广场外观 图2：LOGO 图3：中庭 位置条件优越 商圈潜力巨大 图4：富力广场位置示意图 图5：富力广场区位 图6：地铁十号线通道可直通富力广场B1层，但入 口无LOGO和醒目标示 主力店与旗舰品牌分析 图7：晨曦百货入口 图8：服务台/会员中心 主力店一：晨曦百货，北侧F1、F2两层，营业面积约4300㎡ 晨曦百货在京第四家分店（双子座店已撤出，另两个为东方广场店和国贸中心店），也是第一家折扣店，据称以后晨曦百货的新店都将采用这种形式，是继燕莎，赛特之后第三家进军折扣业态的高端百货。晨曦百货富力广场店占据北段F1、F2两层，拥有独立出入口和扶梯系统，富力广场外立面的显著位置设有晨曦百货的LOGO。 图9：吊旗 图10：陈列朴实 布局凌乱 处处显露折扣元素 晨曦百货的引入对于富力广场是有益的补充。作为最早实践会员制购物的百货商场，晨曦百货凭借品牌号召力，相对稳定的客流，以及旗下的丰富品牌商品，使顾客有了更大选择余地。近年来奥特莱斯、名品折扣类型的商业发展较快，燕莎奥莱凭借其体量最大、品牌最响两大优势独霸一方；上品折扣则迅速扩张，把触角延伸至城区各个角落。此外还有活力东方、迪斯康特、丰联365等，竞争激烈。晨曦百货富力广场店的经营情况也不甚理想。 近日，晨曦百货做出了调整，原1层部分已经清空，并打出“装修中”字样封场。据内部人士透露，晨曦百货将缩减经营面积，全部集中至2层。 主力店二：苏宁电器精品店，F5，3000㎡ 苏宁精品店是苏宁电器的一种创新尝试，定位在中国城市白领、企事业单位等中高端消费群体。与苏宁电器传统的大型旗舰店、中心店、社区店相比，精品店在店面选址、设计、产品布局、产品陈列、产品选择、营销方式、售后服务及增值服务等方面均有不同，启用子品牌SUNING ELITE，采取自营形式，取消厂家促销员。首家店落户于深圳金光华广场，计划今年在北京、上海、广州、深圳、南京等一线城市实现共计20家店面的连锁发展计划，未来3年内，一线发达城市则要实现全国100家的建店计划。 富力广场店是苏宁精品店在北京开设第一家分店，开业于2010年2月6日，经营面积近3000㎡。 图11：选址富力广场 苏宁看重的 图12： 精品店完全自营，取消厂家促销员 是在周边居住、上班的高收入人群 图13：多数顾客对精品店的参观兴趣 图14：装修陈列整齐大气 员工形象素质较高 大于购买欲望 旗舰品牌：CA，南侧F1、F2两层，1000㎡ CA进入中国之后发展并不如HM，ZARA迅速，目前全国只有19家门店，其平民化的价格满足了消费者追求国际品牌的需要，在年轻消费者中拥有不错的口碑和影响力。CA位于富力广场的南侧F1-F2两层的“金角”，营业面积1000㎡，紧邻双井路口，有独立出入口，非常明显。 图15：CA正门 图16：客流量尚可 楼层简介 表1：富力广场楼层分布情况 楼层 名称 业态 代表品牌 B2-B3 停车场 B1 潮流精品区 餐饮、服装、日用 汉方堂大药房 麦当劳 大食代BOSSINI 佐丹奴 万宁 肯德基 宝岛眼镜 CACHE-CACHE 古今 澳西奴 F1 国际精品区 男装、女装、珠宝、钟表、化妆品 星巴克 DQ 屈臣氏 盛时表行 晨曦百货 ESPRIT BELLE STACCATO 哈根达斯 肯德基 润金店 老凤祥 S