资产评估案例分析题.doc

1. 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断： 　　（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%； 　　（2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%； 　　（3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%； 　　（4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%； 　　（5）企业所得税税率为33%. 2003年利润表 项目 行 本年累计数 一、主营业务收入 1 1 000 000.00 减：主营业务成本 3 550 000.00 主营业务税金及附加 5 55 000.00 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 6 395 000.00 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列） 7 　 减：营业费用 8 80 000.00 管理费用 9 100 000.00 财务费用 10 80 000.00 其中：利息支出 11 80 000.00 三、营业利润（亏损“-”号填列） 13 135 000.00 加：投资收益（亏损以“-”号填列） 14 　 补贴收入 15 300 000.00 营业外收入 16 　 减：营业外支出 17 150 000.00 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列 18 285 000.00 减：所得税（所得税税率为33%） 19 94 050.00 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 22 190 950.00 　　评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下： 　　（1）市盈率为l0； 　　（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； 　　（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8. 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。 参考答案： 收益调整表 项 目 行 本年累计数 一、主营业务收入 1 1 666 700.00 减：主营业务成本 3 833 300.00 主营业务税金及附加 5 91 668.50 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 6 741 731.50 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列） 7 　 减：营业费用 8 83 300.00 管理费用 9 83 300.00 财务费用 10 166 700.00 三、营业利润（亏损以“-”导填列）? 13 408 431.50 加：投资收益（亏损以“-”号填列） 14 　 补贴收入 15 　 营业外收入 16 　 减：营业外支出 17 　 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 18 408 431.50 减：所得税（33%） 19 134 782.39 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 22 273 649.11 　　1）主营业务收入=100÷60%=166.67（万元）　　 　　主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元）　　 　　主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）　　 　　营业费用=166.67×5%=8.33（万元）　　 　　管理费用=166.67×5%=8.33（万元）　　 　　财务费用=166.67×10%=16.67（万元）　 　　无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元）　　 　　主营业务利润=74.17（万元）　　 　　净利润=27.36（万元）　　 　　根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元）　　 　　根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元）　 　　根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元）　　 　　评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元）　　 2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1）该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2）确定出租部分的潜在毛