[解读北改土地利用有关政策.docxVIP

关于“北改”有关土地政策的简要解读为加快推进北改进程，市政府办公厅近日下发《关于进一步推进北城改造有关政策的意见》（以下简称《意见》），确立了北改政策的基本原则及适用范围，并对规划管理、土地利用、项目开发、房屋征收、财政税收等提出了一系列要求。随后，市国土局制定了《成都市北城改造土地利用实施细则（试行）》（以下简称《细则》），对北改土地利用政策予以了全面细化，具有更强的操作性和指导意义。下面拟结合上述文件及我市的实际情况，对北改土地利用的相关政策特点做如下简要分析解读，供大家参考。 一、政策适用：符合区域范围，且项目经市北改办确认按照《意见》规定，北改政策适用于我市211平方公里的“四轴四片”，包括金牛区、成华区所辖部分行政区域；涉及新都区范围的，由新都区政府参照执行。对此，《细则》进一步对“适用土地政策的项目”予以了界定，即“已被列入北改计划，并经市北改办出具了确认函”的旧城改造项目。关于北改项目的确认，市北改办发布《关于确认北城改造项目的通知》，制定了北改项目确认工作的审查流程，有关单位须严格执行（可详见该通知，此处不赘）。二、办理用地手续：须事先出具“改造项目确认函”根据《细则》，北改项目被确认后，项目所在地的区政府应制定详细的改造方案，并根据方案与改造业主签订改造协议，同时根据改造方案及改造协议向市国土局出具“改造项目确认函”，方可执行北改土地政策，办理项目用地手续。律师观点：针对北改土地政策的适用，我市从地域范围、项目认定、前置确认程序等方面对各参与主体提出了要求，有利于北改工作的规范、有序、系统推进，维护各方利益。三、供地方式灵活，并有较大突破（一）商住混合用地，商业比例达40%，方可采取挂牌出让。根据北改相关土地政策，城市规划为住宅兼容商业用地，兼容商业的比例不小于40%，且在确认函中确定为需安置原地返迁居民的，可由区政府提出，经市国土局报省国土厅备案后采用挂牌方式出让。律师观点：对于商品住宅和商业等经营性用地的出让，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》作出了“应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”的原则性规定。对于商住混合用地出让方式的选择，通常取决于商业用途建筑面积所占的比重。实践中，如整个宗地中商业用地面积所占比重超过规划建筑总面积的51%，一般可采取挂牌方式。通过对比我们发现，对于挂牌出让商住混合用地的条件，北改显著降低了商业用地面积的比例。实践中，通过挂牌方式出让土地（尤其是具有保障性、公益性等要求的项目用地），通常会对竞买主体（资质、规模、开发经验等）、土地利用条件等方面做出相应的要求和限制。据此我们认为，通过降低商业用地面积的比例要求，可吸引更多具有丰富的住宅开发经验的主体参与投资改造，从而加强民用住宅和基础配套设施的建设力度，提升项目的综合品质，推动实现保障民生的既定目标。（二）结合我市实际，明确可招标出让的常见类型根据北改相关土地政策，经重大产业项目认定标准制定单位认定为重大产业项目的；以及确认函确定的危旧房、特殊地段、重要节点和片区改造项目的用地，可按招标方式出让。律师观点：对于方案招标取得项目用地，国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》（以下简称《通知》）确定了适用条件（之一）即：1、除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；2、土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向。我们注意到，对于招标出让土地，以往的规定仅设定了可以适用的基本原则、标准，并未明确具体情形，且在实践中，据我们所掌握的情况，我市尚没有采取招标方式确定土地利用主体的先例。而此次北改确定的招标获取土地的政策，在坚持“综合目标”、“公益建设条件”原则的基础上，明确将“重大产业项目”、“危旧房”、“特殊地段”、“重要节点和片区改造”等项目用地列入了可以采取招标方式的行列。我们认为，这既符合了北改建设最大民生工程的综合目标，同时又强化了招标出让土地的实践操作性。通过严格限制土地用途、附加其他竞标条件、缩小意向受让人的范围，可有效选择出在民生保障项目建设方面具有较强开发、运营能力的项目开发主体，推动北改目标的实现。（三）通过土地归宗，可获取项目用地根据北改相关土地政策，对于整体改造项目，可由项目所在地区政府通过招标一次性确定整体改造投资方，由投资方与原产权人通过市场方式签订房屋产权转让协议，房管部门办理房屋登记事项。当宗地范围内95%房屋已办理房屋登记事项时，市国土局根据登记情况，按照“地随房走”的原则，将分散的土地证归宗，为投资方办理土地出让和土地变更登记手续。律师观点：国有建设用地使用权的取得方式通常包括划拨和出让，但无论采取何种方式，其共同的特点就是，由土地使用者直接通过市县国土部门获得。而通过对比我们发现，在采取土地归宗的模式下，投资方并未与国土部门建立直接的土地划拨（