张家口地块项目20150310教程.ppt

别墅市场表现 御山墅 【别墅市场个案】 售楼处 社区实景 由于手续不全，该社区目前仅完成了现场售楼处的施工且尚未启用，主力户型、面积、价格等尚未确定。 项目名称 尾盘 建筑面积 （平米） 已售面积 （万平米） 剩余面积 （万平米） 月均去化量 (套） 清河壹号 7.47 2.4 5.07 5 银河湾 24 18 6 5 枫墅小镇 枫墅小镇 19 2 京润现代城 105 15 90 13 南华嘉园 南华嘉园 5.15 8 凤凰国际城 27 9 18 10 金鹰花园 金鹰花园 36 6 丰泰风光苑 7 3 4 8 奥林星城 奥林星城 6 3 嶺秀城 15 8 7 15 彩虹城 彩虹城 37.5 0 贝尔紫园 9.5 5 4.5 4 晨光花城 65 8 57 5 印象中心城 印象中心城 8.62 3 合计 68.4 191.57 未来供应概况 【可见供应】暂不计与本案相距较远的桥西与桥东区，2012年成交住宅用地中多数项目已经开发完毕，但由于证件管制尚未销售完毕，处于捂盘待售阶段，目前高新区在售项目多为11年左右开发的老项目后期。因此15年高新区住宅应该出现供应高峰。 市场概况 小结 由于受到地理位置与政治原因影响，张家口市房地产一直处于停滞状态，近几年才渐渐进入发展阶段。 市内三区（桥东、桥西、高新区）普宅市场已经形成了一定的规模效应， 但目前仍然是以本地开发商开发的中小体量，中低档品质的项目为主，全国性大品牌开发商的项目在当地极为罕见。 宣化市场整体开发水平很高、有中建等全国知名房企进驻；产品以满足刚需的多层建筑、一梯两户的中小户型产品为主，品质中档；但区域价格居于四个板块中末位； 别墅产品在当地走量困难。目前市内仅有三个本地开发商投资建设的别墅项目（两个在售、一个待售），社区规划、景观配套、建筑材质均十分普通，档次较低，且去化周期很长，（计算停盘待售阶段在内）过去三年整个张市别墅市场每个月去化量不足1套。 近年来经过重点区域改造，受到自身环境的制约，未来几年土地放量将集中于高新区及城市中心边缘地段，房地产市场将向浅山区及南部高新区发展。 目 录 SWOT分析 第 4 章 W T O SWOT分析 S 南北交通便利 地价较低 南城未来规划利好 周边规划利好（地块附近 规划奥特莱斯品牌折扣店） 未来规划京张高铁线在附 近设置停靠站 生活配套待规划 自然景观资源欠缺 距市区距离远 区域印象较差 居民购买力不足 南城未来竞争激烈 高新区及宣化两个区域同样具备便利的交通条件，且生活配套齐全，开发程度较高，高中低档次各类产品齐全且群众对区域的认知较好，很难向本地块区域引导 目 录 开发建议 开发建议 第 5 章 根据对地块整体条件的考量，地块开发前须满足一定的条件，以规避风险，实现地块销售价值和去化速度。具体如下： 思路1： 打造首置首改项目 用较低的价格，弥补周边配套的缺失， 克服项目距离城市边缘7KM的距离，吸引 首置首改客户。 我们根据与本案开发条件类似的在售项目均价判定（假设）本案2015年的入市价格。 1.须实现较低的土地价格 类似项目  左庭右院 2658元/平米 溪山美地 1980元/平米 坤源鸿福院 3650元/平米 本案周边无任何在售项目； 与本案开发条件类似的几个大产权住宅社区均分布于张石高速西侧西山产业区； 产品品质较低，以多层为主，90%客户来源于下县； 其余住宅社区均为无产权社区。 价格2500-3500元/㎡。 类似项目  开 发 商：张市建荣房地产开发有限公司 位 置：西山产业区 物业类型：住宅，多层 占地面积：95238㎡ 建筑面积：142450㎡ 总户数：354户 容 积 率：1.9 绿 化 率：32% 精装标准：毛坯 销售均价：2500-3500元/㎡ 基本信息： 配套设施： 北临西外环路、南临京包铁路和110国道、西临张石公路，东临现有住宅小区，配套为该旧住宅社区自有配套。 【左庭右院】 类似项目  规 划 立 面 正 门 周 边 周 边 实 景 【左庭右院】 价格测算 定价方法：类比法 假设地块于2015年首期动工，7月入市，动态考虑项目外在因素、内在因素、附加因素，建议选择相似区位环境、相似开发环境的几个在售项目作为重点比对对象，结合参考不同区位类似容积率的几个在售项目制定入市价格。 参考项目选取原则： 类似区位及类似的景观、配套 条件 坤源鸿福院 左庭右院 溪山美地 不同区位同质：相近容积率 凤凰国际城（容积率2.4） 京润现代城（容积率2.37） 左庭右院 2658元/平米 溪山美地 1980元/平