山东临沂东方水晶城西班牙生活区项目营销策划课题.pptVIP

总的销售计划是在售楼处启用1个月后开始认筹，认筹1个月后正式开盘对客户销售（前提预售证取得）。取得预售许可证一年内完成90%以上的销售。 小结 关于媒体 媒体组合 媒体多元化组合策略 项目在预热升温阶段必须迅速树立知名度，树立品牌形象，因当地没有突出的主流媒体，因此拟采用多元化的媒体组合进行有机结合。 1）沂南电视台 投放发布形式： ◎电视专题广告——塑造形象（如： 沂南电视台房产报道、开发商专访）2）报纸选择原因：阅读阶层是媒体中幅度最广泛的，且配送地域明确，覆盖率高，发布弹性大、灵活、及时，更易被接受和被信任，是今年来房地产最大的媒体之一。纸媒推荐:《沂蒙晚报》、《百盛信息》等，以头版、末版面为主，以形象推广、重要节点为主。3）户外选择原因：所选择的户外广告媒体的优点是反复诉求效果好，对地区和消费者选择性强、传播度高，性价比相对较高，具有一定的强迫诉求性质。目的作用：项目面市的首度形象发布，广域的形象传播，吸引社会舆论关注。具体位置：建议周边人流密集区域。4）广播听众广泛，主要针对有车族和打车族，临沂交通广播台、都市广播台，是目前临沂市有车族收听率最高的调频之一，听众广泛，推荐的两个时间段为早、晚上班出行高峰。5）网络、短信等 各推广渠道 渠道类型 渠道载体 报纸与DM夹报 报版的两种载体配合人员派单 户外广告 户外、站亭、车身等 网站与网络媒体 项目网站及网络广告及炒作 现场包装 现场布置、工地围墙、楼体广告等 公关活动 销售活动,客户活动等 宣传物料 户型图册,海报,楼书等 其它推广备用金 短信、特色媒体及其他费用 具体广告计划，报甲方审批后执行。本着节约高效原则进行广告推广。 关于视觉 视觉表现 谢谢 2012年11月 THE END！ 产品类型 各类产品建筑面积 （平方米） 各类产品建筑面积比例（%） 住宅 60-80㎡ 约10% 90-110㎡ 约30% 110-130㎡ 约50% 140㎡以上 约10% 本区域目前主要供应供以多层和1梯两户的板式小高层为主。 小高层楼层一般仍控制在12层左右。 本项目要达成利润目标，必需有较大的容积率。 在面积控制和一梯多户之间，面积控制是最重要的因素。 我们认为，客户是能够引导的，从市场的反馈看，高层、小高层，在户型面积控制的前提下，市场接受度较高。 总结：二房约占20%；三房约占70%，四房以上占10%； 基本为紧凑型的二房和三房为主，配以少量四房；与市场热销主流户型相匹配。 与快速消化的区间基本一致。 户型配比建议 核心总价在30-50万；是沂南2012年增长最快的总价区间。 结论： 根据市调和访谈得知今年的主力户型面积在90-130㎡之间； 市场推出的80-90㎡的小2房、90-110㎡小3房、110-130㎡户型销售情况和预定情况均非常良好，说明市场需求强劲。 总价区间测算 售价 3800元/平 面积区间㎡ 总价区间（万元） 比例 60 80 23 30 10% 90 110 34 42 30% 110 130 42 49 50% 140㎡以上 53 10% 商业定位： 基本要素 市级中心商业区 区域性商业区 居住区级 商业中心 新城商业中心 规模 30万㎡以上 10万㎡以上 2.5万㎡ 12万㎡以上 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 大型住宅小区，人流集中交通便利 城市规划的新城中心商业区 客流量 日人流量50万以上 日人流量25万以上 居住人口5000以上 日人流量25万以上 核心客户群 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内居民 车行30分钟内居民 定位于区域性商业区及居住区级商业中心之间。 分布特点：随组团分布，满足区域内外居民的生活便利性； 规模：社区级商业面积一般为0.7-0.91平米/人，本项目内居住人口按6000人计算，其商业规模应介于区域性商业区及居住区级商业中心之间。 商房业态 用以满足社区居民及周边居民日常生活需求为主的功能型商业 主营业态 经营内容 日常用品 大型超市、便利店、生活小用品 餐饮 中、西餐饮 休闲生活 健身馆、瑜伽馆、KTV、咖啡馆等休闲娱乐配套设施 邻里商业街重在经营业态之间搭配，能全面满足社区需求。在经营方式及店面装修方面也需要统一要求，与社区建筑体风格相协调。 商房业态选择原则： 与项目总体定位吻合； 满足社区居民日常生活需求； 同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。 关于价格 价格建议 住宅价格定位 以高品质产品低于周边大盘价格体系，高于沂南县城均价的价格定位, 为 3800元/平米。 按照目前沂南县城住宅销售均价3200元/平方米