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直接比较修正 确定影响房地产状况的因素 确定权重 以估价对象状况为基准，将可比实例的房地产状况逐个因素评分 累计所的分数转化为调整价格的比率 利用比率对可比实例价格进行调整 * 房地产 状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 f1 100 因素2 f2 100 因素3 f3 100 ……. ….. …… 因素n-1 f n-1 100 因素n fn 100 综合 1 100 表达式： 可比实例在其房地产状况下的价格×100/（） =在估价对象房地产状况下的价格 * 间接比较修正 设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 * * 房地产状况修正注意的问题 可比实例的房地产状况应是成交价格所对应或反映的房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。 不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。 * 第八节 计算比准价格 一、求取可比实例的比准价格 * 直接比较修正 * 间接比较修正 * （2）最终比准价格 算术平均法 将多个修正价格的算术平均值作为比准价格。一般要求各比较案例与待估房地产之间的相似程度较接近，没有大的区别。其计算公式为 V=∑Vi/n 加权平均 比较案例与待估房地产有较大差异，则需赋予各比较案例的修正价格以不同的权重，然后加权平均，计算比准价格。 V=∑Vi*fi ∑fi=1 * 中位数 中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。 众数 众数是一组数值中出现次数最多的数值。  其他方法 还可以采用其他的方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低的价格，将余下的简单算术平均。 * 三、方法运用举例 * 例：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表： 可比实例A 可比实例B 可比实例 C 成交价格 5000元人民币/m2 650美元/ m2 5500元人民币/m2 成交日期 2005年1月1日 2005年3月1日 2005年7月1日 交易情况 +2% +5% -3% 房地产状况 -8% -4% +6% * 另假设人民币与美元的市场汇价2005年3月1日为1：8.5，2005年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年２月1日基本保持不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。 解：1、计算公式： 比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2、比准价格VA： 5000×100/（100+2）×（1-1%）3×（1+0.5%）5 ×100/（100-8）=5300.51（元人民币/m2） * 3、比准价格VB： 650× 8.4 ×100/（100+5） ×（1-1%）2 ×（1+0.5%） 5 ×100/（100-4）=5442.93（元人民币/m2 ） 4、比准价格VC： 5500×100/（100-3）×（1+0.5%）3×100/（100+6）=5429.79（元人民币/m2） 5、估价对象单价 （ 5300.51 + 5442.93 + 5429.79 ）／3=5391 （元人民币/m2 ） * 例：估价对象是城市规划为住宅区的一块空地，土地面积为45900m2，评估该土地在2004年7月的市场价值。可比实例的有关资料如下： 1.可比实例成交价格和成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 2400元/m2 2040元/m2 2900元/m2 成交日期 2004.4 2004.3 2004.5 2.交易情况分析： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 0 -2% +1% * 3.2004年3月至7月的 价格指数 月份 3 4 5 6 7 价格指数 100.3 92.4 106.8 98.6 109.0 4.房地产状况比较结果： 房地产状况 权重 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 0.5 8