策划学习资料：长沙利海米兰春天项目市场报告.pptVIP

65 地产资料大全 1. 2. 3. 4. 交通比较便利,项目位于西三环线与南二环线交汇处. 周边环境比较好,项目隔风景名胜区岳麓山不远,同时项目 周边有5000亩的白鹤保护区. 周边人文环境浓厚,周边有湖南大学,中南大学,湖南师范大 学等大学. 户型独特；叠加别墅客厅设计通风采光较好，户型较受欢 迎. 项目劣势: 1. 建筑密度高，配套亟缺。 项目优劣势分析 项目优势： 66 地产资料大全 竞争对手个案分析对本案的启示 1、从价格上看，在市场偏冷的情况下，近三个月竞争对手销 售均价基本维持不变； 2、从推货量上看，单次推货量都较小； 3、从产品销售情况看，洋房三房与四房销售相对较好，两房 销售相对较差。（理由两房与三房面积相差较小，购买洋房的 客户一般经济实力较强，在两房与三房的选择上，会偏向考虑 三房）； 67 地产资料大全 四、市场预判 68 地产资料大全 30 130 67 110 287 401 47 120 153 146 市府麓谷板块 麓南含浦板块 芙蓉北板块 中心板块 新南城板块 金鹰月湖板块 尚东板块 体育新城板块 星沙板块 小结：新南城板块是放量最大的区域，约为400万方左右，其次为 中心板块，大约为280万方左右；一直处于落后状态的芙蓉北板块 在08年将有大规模放量。 供应量预测预测 08年货量预计约为1500万平方米 2008年长沙市各板块放量 合计:1500万平米 金星北路板块 1. 长沙市人口密度大约为541人/平方公里， 流动人口约60万，地广人稀； 2. 长沙人消费性支出过高，对大件物品购买 力有限； 3. 07年购房客户中，换房与投资客占到约 60%的比例，而宏观调控的组合拳对于投 资与换房客户都有较大影响，尤其是房贷 新政出台后市场出现销售量大幅下降状 况；预计08年销售量比07年上涨幅度不 大。 2007年十大板块住宅销售量约1000万平 方。 供求关系预测 将出现供大于求的局面 不利商品房销售 08年供应量约为 1500万平米。 地产资料大全 08年销售量与 ０７年基本持平 69 70 1. 2. 3. 07年1-11月成交地价比06年上涨约149%； 建安成本上涨； 营销、推广等费用增加； 价格预测 推高房价 4. 1. 各种交易税费上涨…… 房贷新政出台后，各地一线城市大幅降价，长 沙也出现降价情况； 2. 长沙开始出现量跌，观望时间过长会造成价格 上涨减缓。 07年长沙市区内住宅价格为3601元/平米。同类 城市长沙房价仍处洼地，仍有较大上涨空间 价格涨势减缓 尚有空间 短期内可能出现微跌， 但整体价格上涨， 涨势放缓 地产资料大全 短期内可能出现微跌情况， 但整体价格上涨，涨势放缓 71 地产资料大全 客户特征 07年投资性需求被放大，受 政策影响，预计08年，解决 居住与换房是需要解决的重 点消费需求。 72 地产资料大全 总体预测 长沙楼市拐点08年不会出现 楼市可能在房交会后回暖 33 地产资料大全 项目规划 卓越麓山别墅项目由美国KXA公司与深圳大学建筑设计研究院共同携手创作 ,项目总占地占地676 亩 ， 卓 越 集 团 将 秉 持 “名 山 、 名 墅 、 名 人 ”的 开 发 理 念 ， 积 极 借 鉴 世 界 名 墅 建 造 理 念 及 特 性 生 活 方 式，全面提升社区定位品质，将整个社区打造为独具异 域风情的领袖级别墅、中国顶级纯别墅社 区，衡量上流社会身份的鲜明符号。 品质开发 打造顶级别墅社区 42.3% 57.6% 占比 64 87 套数 280-300㎡ 350-500㎡ 面积区间 双拼 独栋 别墅类型 34 地产资料大全 产品组成 以独栋为主 35 地产资料大全 建筑风格与园林风格 园林风格及特点 ：项目以 联排和独栋别墅为主，户型 设计以地中海风格、简约现 代明朗的欧式风格为主，温 馨的建筑风格和内涵丰富的 超前的设计理念将人与自然 紧密地联系在一起 建筑风格急特点：麓山别墅在设计中 尊重自然山水环境，体现建筑风格的 原生性，在质朴、谦让的气息中追求 “采菊东篱下，悠然见南山”的意 境，通过各种规划布置手法，形成临 水、依山的建筑布局，并结合地形设 计不同类型的住宅，使地段价值和环 境优势得到充分的体现。 36 地产资料大全 项目动态 项目在建，目前为蓄客阶段，客户主要定位于企 业高层管理者、私企老板、泛公务员（政府工作人 员、医生、老师）、部分投资客。预计2008年5