宝安中心区市场调研总结报告[38p].docVIP

宝安中心区市场调研总结 市场供求分析 片区供给分析 2007年底年初宝安新入市的楼盘较多，包括熙龙湾、凯旋MIMA、金海华府、星河丹堤以及泰华阳光海的阳光岛墅等，总量近5000套。春节期间，宝安楼盘多有优惠促销，如泰华阳光海折扣优惠低至95，还有一口价80万元一套的80平方米左右两房；富通城四期海HOUSE按揭购买95折，一次性付款92折等。在这些折扣的影响下，宝安中心区在售新楼主流价格回归到1.2-1.5万元/平方米，较去年高峰期的1.6-1.7万元/平方米普遍下跌了15%左右。 今年上半年，宝安中心区预计将面市的新盘有海语西湾、金港华庭、深业新岸线、中熙香堤湾等，其中海语西湾有600多套60-140平方米的单位，金港华庭有1000多套面市，深业新岸线也有1378套货量。，今年上半年宝安将有8个左右新盘，可以预算到的推货量就有近5000套，楼价有望继续走稳。 总体需求特征 中心区主要有两大需求市场： 中心区本地居民——主要为个体老板、企业管理者、公务员和事业单位工作人员，他们的经济收入能力较强，但消费观念较为实在，也较为保守，且容易随大众而行； 东莞及宝安中心区周边各镇的客户——主要是工厂高层管理人员,私人老板，他们生活富裕，有着强烈的欲望买商品房，但是当地没有商品房或者标准未达到其所需，从而进入中心区买房。另外，还有少量的市内客户。 ②三房、四房销售状况最好，复式有一定市场，二房及单房的销售状况一般。 ③购房者青睐规划好、产品有创新、性价比高的楼盘。 ④品牌开发公司、品牌代理公司和品牌物业管理公司成为客户选择物业考虑的3个重要因素。 供求关系分析 结合表2，2007年成交面积较2006年下滑了18.89%这一点也可以通过2007年的市场形势得到验证。2007年上半年，市场火热，成交火爆，总体需求呈旺盛状态；但下半年，市场形势江河日下，特别是房贷新政的出台，严重打击了市场信心，成交放缓，交易量下滑严重，月份的成交面积达到全年最低点，需求得到有效抑制。批准预售曲线由于受政府控制和开发商工程进度影响，波动较大，但12个月份中，有8个月的坐标点位于当月销售面积点之下，14月份、68月份、911月份之间的销售面积曲线位于预售曲线之上，需求大于供应，全年显现出供小于求的局面。表2显示，2007年全年宝安住宅市场批准预售面积177.41万平米，较上年下滑32.44%；全年市场住宅成交面积192.63平米，较上年下降18.89%，全年供需比为0.921，供需缺口15.22万平米。2007年宝安全年住宅市场供需略显不平衡，供略小于求，市场需求较强。这表明，自2006年以来的房地产调控政策和抑制投资过热政策发挥了作用，加上深圳连年实行的土地紧缩政策，一定程度上限制了土地供给、房地产项目的动工和投资性购房需求，造成了2007年供需双降的局面。同时，宝安现有住宅开发区域土地的有限性和未开发区域建设步伐的缓慢，在深圳常住人口的急剧增加，需求快速上升，刚性需求依然存在的情况下，一定程度上造成了供小于求的局面。预计随着国家宏观调控和政策执行力度的继续深入，从紧从严的经济政策基调，深圳的住房供应会继续小幅萎缩，市场向理性供给和理性需求转变。2007年宝安楼市整体供略小于求，需求较为旺盛，市场向理性需求和供给转变。虽然供应和需求双双下滑，但宝安住宅供应依然在深圳名列前茅。由于宝安除宝安中心区、龙华等片区外，其余片区尚处于房地产的初级阶段，虽然有继续萎缩的迹象，但并不会削弱宝安作为深圳住宅供给的主要战场。据国土房产局交易数据显示，2007年深圳住宅均价为13369.62元/平米，其中罗湖16945.31元/平米、福田18442.15元/平米、南山18012.2元/平米、盐田14183.5元/平米、宝安12214.13元/平米、龙岗10477.11元/平米在深圳六区中，宝安住宅均价仅高于龙岗，低于关内四区和全市水平。这表明宝安楼市较为理性，价格处于全市洼地，均价较为合理。2007年宝安房地产市场住宅均价达到历年最高。表3显示，2007年宝安房地产市场住宅均价为1169元/平米，较上年增长了50.51%图2显示，宝安房价曲线处于上升通道，且越靠近07年的坐标点，斜率越大，涨幅也就越大。表3的涨幅显示，房价涨幅由2004年的19.77%升级到2007年的50.51%，房价涨幅大幅攀升，在2006、2007两年时间内，房价实现了翻一番。2007年宝安新房均价达到了历年均价的最高点。深圳房价的快速上涨，多为理性因素作用。从宏观上说，受益于经济的快速增长，深圳财富聚集效应强，以及国内经济流动性过剩、人民币升值等，加之人口数量大，青壮年人口多，住房需求激增，在供应有限的情况下，房价应声而涨；从微观上说，居民经济实力的增强和消费水平的提高，居