拖欠物业费案例分析篇-1.pptVIP

物业费清收秘籍 （法律版） 目录 非诉清收的原则 物业费拖欠的原因 物业费拖欠的情形 物业费清收的方案 01 非诉清收的原则 01清欠总决 01 原因 02 道理 03 法律 04 人情 05 底线 06 策略 07 时机 02 多层次清收理念 原则性与 灵活性 多样性 长期目标和 短期目标 03 市场调查与分析 01、以房屋存在质量问题拒交 25% 02、以物业服务质量 （保洁绿化安保）不合格23% 03、空置拒交 20% 04、法不责众跟风不交 、恶意拖 欠10% 05、以被盗不交 8% 06、 以相邻权关系侵权拒交 7% 07、以未签物业合同、前后物业企业交接问题拒交2% 08、公共设施、水管、电梯致人身财产损失为由拒交 2% 09、对物管利用公用面积经营不满为由拒交1% 10、房产转让、租赁等为由拒交1% 11、其他原因（学期房、地面不平老人摔倒）1% 04 问题 02 物业费拖欠的原因 物业费拖欠的原因 01、业主对物业管理的认识不高 02、物业公司服务不到位 03、业主违约成本很低 03 物业费拖欠情形 物业费拖欠15种情景 1、房屋质量问题 2、空置房 3、物业合同无效 4、配套设施设备管理不当 5、公共环境管理不当 6、治安消防管理不当 7、相邻关系 8、物业管理行为违规 9、非物业实际使用人 10、服务态度不好 11、不同意物业服务收费标准 12、未能阻止违章搭建 13、人身财产权利在小区内受损 14、开发商承诺“减免物业费” 15、主观感受不好 04 非诉清收方案 一、房屋质量问题的标准化清收方案 （2015）金民二初字第2870号 郑州甲物业公司诉朱某物业服务合同纠纷，朱某认为甲公司未按协议履行公共部位的维修义务导致房屋出现墙体渗水，故不交物业费。此事经物业多次协商无果因墙体渗水原因系与房屋质量有关，甲物业公司并非房屋质量问题的相对义务人。朱某表示只要物业将房屋质量问题解决就立刻缴纳物业费。物业公司指出房屋质量问题系开发商责任，物业公司概不负责。 1 案例简介 一、房屋质量问题的标准化清收方案 01 物业公司是否承担责任？ 根据《物业管理条例》第31条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。 02 业主为何会有这样的抗辩理由呢？ （1）、认为开发商与物业互相踢“皮球”，互相包庇； （2）、找开发商难，找物业易，最终成为物业的矛盾，以拒交物业费的方式爆发。 2 法律分析 一、房屋质量问题的标准化清收方案 3、法院判决 法院对朱某的辩称不予支持 理由： 法院认为朱某辩称因房屋质量存在问题拒绝交纳物业服务费，由于房屋质量问题并非《前期物业管理服务协议》所约定的范围，与本案不存在关联性 一、房屋质量问题的标准化清收方案 04点评 （1）、保修期内，发现质量问题的，物业公司应当及时通知开发商上门维修，并注意保存催促其上门维修的书面记录； （2）、超过保修期限的，属于业主专有部分房屋需要维修的，维修费用需由业主支付； （3）、因第三人引起的质量问题，且物业公司已尽到管理职责，仍无法避免业主损失发生的，物业公司无需承担赔偿责任。 一、房屋质量问题的标准化清收方案 5 催收话素 01 业主，您好！根据法律的规定，房屋质量问题的保修责任在开发商。您可将问题报到物业来，我们物业将积极协助您报告到开发商处，由开发商采取维修措施。 02但是，我们物业公司无权强制开发商进行维修。建议您及早通过我们物业或直接找到开发商解决此问题。通过正当途径维护自身的合法权益。 03您看，您过来报修的时候把物业费一并带过来，好吗？ 二、空置房问题的标准化催收方案 （2014）管民二初字第1796号 河南某物业公司与路某物业服务合同纠纷一案，某某物业公司请求路某支付物业费及违约金。路某称其房屋在2003年3月1日到12月31日没有住人，长期空置，没有享受物业服务，因此应当减半收取这十个月的物业费。 1 案例简介 01 空置房是否需要缴纳物业费？ 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 02空置房是否打折？ 各地对此规定不同：如长沙打9折，重庆打5折，苏州打7折，四川不打折。 2 法律分析 二、空置房问题的标准化催收方案 3、法院判决 法院认为，物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整体，某某物业公司依照